房地产开发企业营业税的筹划方案

　　【例】A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动，在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。

　　方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户，均可以事受免交年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调一台和新马泰旅游。该销售优惠吸引了不少消费者前来购买，在优惠期间销售住宅，实现销售收入1600万元，推出空调总价值10万元，优惠的物业管理费合计为4万元，送出的旅游团票价值26万元。

　　方案二：公司采取折扣的方式，优惠2.5%，直接送价值40万元的折扣。

　　这个案例涉及营业税中视同销售情况。在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用，免费赠送空调和旅游，这些免费赠送的实物和劳务要视同销售，在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为（1600＋40）×5%＝82万元。

　　在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额，公司应缴纳的营业税为（1600－40）×5%＝78万元。方案二只是修改了优惠方式，由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元。