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租赁自己房屋打房产税主意

来源: 中国税务报 2008-01-29
普通

  近日,吉林省通榆县个体工商户刘某利用虚假合同,企图偷逃房产税,结果弄巧成拙,不但依法补缴了两个年度的房产税及滞纳金2.89万元,同时还被处以罚款1.5万元。

  今年6月11日,通榆县地税局稽查局接到税源管理部门移交过来的纳税评估转办单,称某超市的房产税申报缴纳存在异常情况。具体情况是,该超市自2006年末改扩建以来,虽然房产原值有所增加,但房产税却反而降了下来。

  6月12日,稽查局派员对该超市进行了纳税检查。在检查中稽查人员发现,该超市老板名叫刘某,从超市成立到2006年底,其房产税一直按房屋原值278571元申报缴纳,即每季度585元。然而,从2006年末开始,房产税的缴纳方式却由自有改为了按租金缴纳,每季度只有165元。同时,细心的稽查人员还从超市历年来的征管档案中发现,该超市的房主原来为刘某,可从2006年末开始,房屋的产权所有人却变成了李某。

  通过审验房屋租赁合同,稽查人员发现,该超市年租金仅为5500元。经过测算,与该超市同处于相同地段、同类规模的房产,年租金至少也在6万元~8万元,房租价格与市场价格竟相差了几十倍,不合常理。于是,稽查人员便找来业主刘某一问究竟。

  刘某不以为然地解释说:“现在是市场经济,我和李某签订的房屋租赁协议是自愿达成的,别说是支付租金5500元,就是一分钱不给,那也是我们愿意的事,与税务局无关。这租金多少,难道也要由你们来定?”

  稽查员小张告诉刘某:“虽说签合同不用到税务局,但税务机关在征收租赁环节房产税时,却要按租金收入进行计算。同时,按照税法规定,对计税依据明显偏低且无正当理由的,税务机关有权按照同一地段、同类规模的租金水平进行重新核定。按照目前市场租赁价格计算,同等标准的年租金至少应该在6万元左右,据此计算,每季度应负担房产税1800元,全年合计7200元,而不是全年已缴的660元。按照税法规定,必须将剩余的税款足额补缴入库。”

  刘某发觉形势不妙,态度立刻来了个360度的大转弯。他一边递烟,一边慌乱地从抽屉里翻出来一本结婚证书递到稽查人员手中,稽查员小张翻开一瞧,证书上的女方正是出租人李某。

  原来,刘某从2002年开始经营这家超市,随着规模的不断扩大,2006年,刘某决定将原来的平房改建成一栋框架结构的门市楼,当年年底便投入了使用。可让人头疼的事情发生了,因为按照税法规定,超市改建后,房产原值增加了许多,如果仍按房屋实际价值计算,每年至少要多缴上千元,这可不是一笔小数目。

  于是,夫妻两人便在房产税上打起了主意。后来,他们听说,如果房产是租来的,那么就可以不按照原值缴纳而按租金收入计税。可如果按租赁房屋缴纳,税率至少是自有的10倍,那税额岂不是更高了?刘某灵机一动:如果把租金收入降下来,这样不就可以少缴房产税了吗?

  如此,刘某便与妻子李某签订了一纸虚假的房屋租赁合同,制造出租用房产的假象,同时降低租金收入,进而达到少缴房产税的目的。

  可刘某万万没有想到,税务机关竟然还会有“计税依据明显偏低可以作合理调整”这一招。他心想,到时候如果真的把自有的房产按租金重新核定,那可就亏大了。于是,他在慌乱中道出了实情。

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