房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析

　　【摘要】房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税,本文对房地产企业所涉及的以收益增值为课税目的的土地增值税和所得税税前扣除项目的异同进行了比较分析,一方面可以在实务操作时注意避免进入税种误区,另一方面探讨两种税法税前扣除趋同的可能性。

　　【关键词】房地产开发 土地增值税 所得税 税前扣除 比较

　　房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税,土地增值税属于按照土地收益计征的特定行为财产税,采用超率累进税率,征收一般采取先预征后清算的征收管理办法。企业所得税属于按照企业生产经营利润和资本利得计征的所得税,采用比例税率,征收一般采取分期预缴年度清算的征收管理办法。鉴于土地增值税和企业所得税都将按照相关收入扣除相应支出后的增值余额作为税基计征税款,并且今年国税总局为了加强房地产企业两个税种的征收分别制定了《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009)31号),因此,本文主要从以下几个方面来分析土地增值税与所得税支出扣除的差异,探讨两种税法税前扣除趋同的可能性。

　　一、共同扣除项目

　　根据土地增值税暂行条例及实施细则,纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本,即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。二是房产开发成本,即开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。三是房地产开发费用,即开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。四是转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税,纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。

　　据国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定,房地产开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除,开发产品计税成本支出的内容如下。

　　一是土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　二是前期工程费,指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

　　三是建筑安装工程费,指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

　　四是基础设施建设费,指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

　　五是公共配套设施费,指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

　　六是开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。从扣除内容构成看,土地增值税税前扣除项目与所得税的扣除项目基本上一致的(不考虑企业年度投资损益以及营业外收支等项目)。

　　二、加计扣除项目

　　作为一种税收优惠措施,加计扣除在土地增值税和企业所得税中都存在,但对于房地产企业适用各有不同。

　　1、土增值税所涉及的加计扣除项目

　　我国《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的企业,允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。这项扣除政策的基本立法意图是:由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产,将生地变为熟地后转让,属于国家鼓励的投资行为,因此,在计算应纳增值税时,不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用,以及扣除与转让房地产有关的税金,而且,还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除,这样就可以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报,以调动其从事房地产开发的积极性,其他企业从事房地产开发的,不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为。

　　2、根据《企业所得税法》的规定,企业的下列支出可以加计扣除

　　(1)企业的下列支出,可以在计算应纳税所得额时加计扣除。企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。

　　(2)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资,在计算应纳税所得额时加计扣除,企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。残疾人员的范围适用《中华人民共和国残疾人保障法》的有关规定。

　　三、限额扣除项目

　　1、土地增值税所涉及的限额扣除项目

　　房地产开发企业的利息支出,凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。此外,财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　2、根据《企业所得税法》的规定,企业下列支出按规定扣除

　　(1)对企业职工福利费、工会经费、职工教育经费的税前扣除范围和标准规定:扣除标准分别为14%、2%、2.5%,为鼓励企业加强职工教育投入,新企业所得税法规定,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,企业发生的职工教育经费支出,不超过工资薪金总额2.5%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。

　　(2)对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

　　(3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外,广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。

　　(4)对公益性捐赠支出税前扣除范围和标准规定:企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。为增强其可操作性,新企业所得税法对公益性捐赠作了界定:公益性捐赠是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门,用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠。同时明确规定了公益性社会团体的范围和条件。

　　(5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

　　四、扣除方法的差异

　　1、土地增值税的扣除

　　土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。清算期间具有不确定性,可以长于一个会计年度。清算之前都是预缴,达到清算时限条件时则不再预缴,必须按规定进行清算,多退少补。

　　共同的成本费用分摊依据,房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的,但有些扣除项目(如基础设施费、配套设施费等)不是直接属于某一个项目的,需要由多个清算项目共同享用,这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积,也不是按项目实际占用面积,而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

　　2、所得税的项目扣除

　　所得税清算期间是固定的,并以一个会计年度为周期。按照国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用中,直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象;共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法可按以下规定选择其一:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 同时,限定了规定了共同成本的分配方法,如:土地成本按照占地面积法进行分配;单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配;借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。

　　五、税前支出扣除差异对房地产企业影响分析

　　1、限额扣除项目的影响

　　土地增值税的限额扣除项目主要是房地产开发费用的扣除,房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用,按照现行会计制度的的规定作为期间费用直接计入当期损益,不按成本核算对象进行分摊。而作为土地增值税扣除的房地产开发费用是根据《土地增值税实施细则》规定的标准进行扣除,而不是实际发生数进行扣除。而根据《所得税法》的规定,期间三项费用除了部分项目限额扣除外均可以据实扣除。

　　房地产开发费用扣除按规定标准进行扣除,而不是实际发生数进行扣除。这造成以下三个方面问题:一是实际发生的房地产开发费用,与土地成本和房地产开发成本的关联度并不大,往往扣除金额与实际发生的差异较大;二是如果实际列支的开发费用小于按比例计算的金额,那么差额部分的房地产开发费用就等于没有有效凭证而被扣除了;三是财务费用扣除往往是按比例扣除大于据实扣除金额,此外利息支出据实扣除时对于超过上浮幅度的部分和超过贷款期限的利息部分和加罚的利息又不允许扣除。因此,本文认为,土地增值税关于房地产开发费用的扣除方法不符合税法的真实性原则。

　　2、分类扣除与加计扣除的影响

　　房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,根据财税[1995]48号文规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额,未分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能享受相关免税优惠。本文认为,开发项目中同时包含着普通住宅和非普通住宅,有可能存在普通住宅出现负增值,而非普通住宅出现较多增值,合并计算则可能是负增值或较少增值,这就存在分开计算和合并计算完全不同的结果。如果硬性要求分开计算,不利于鼓励开发商以丰补歉,连片综合开发,也有悖于保护开发商合法利益的原则。同时又与允许房地产开发企业按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除相违背,与调动其从事房地产开发的积极性相矛盾。

　　六、结论

　　通过本文对两种税法差异的分析,一方面能够在实务操作时注意避免进入税种误区,企业所得税政策规定仅适用于企业所得税而不适用于土地增值税,另一方面论述了所得税关于收入与成本费用之间的相关性、配比性及合理性等原则,对所发生的不相关、不配比、不合理的成本费用不得在税前扣除的原则应该也体现在土地增值税的扣除原则中去。建议立法者在物业税开征之前,考虑土地增值税和企业所得税都是按照相关收入扣除相应支出后的增值余额作为税基计征税款的共性,应该考虑其支出的趋同性,减少纳税人的遵循成本。

　　【参考文献】

　　[1] 税法[Z].

　　[2] 所得税法[Z].

　　[3] 房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发(2009)31号)[Z].

　　[4] 土地增值税清算管理规程(国税发[2009]91号)[Z].