浅论大同市房地产业地方税收分析研究

　　论文关键词：房地产业 税收管理 强化

　　论文摘要：房地产业是我国国民经济的一个支柱产业，房地产市场的健康发展对整个国民经济健康发展具有重要作用。随着经济体制改革的不断深化，房地产市场日益活跃，房地产行业快速发展，房地产税收逐年大幅增长，已成为地税收入的重要组成部分。客观分析房地产业税收管理现状，强化房地产业税收管理，对促进地税收入的持续稳定增长有着积极的意义。

　　一、山西省大同市房地产税收发展现状

　　大同市房地产行业近年来呈现快速增长态势。2006年全市房地产投资为21．42亿元，环比增长46．6％，其中住宅投资为15．44亿元，环比增长21．3％。2004年至2006年房地产投资平均增速为50．47％，住宅投资在房地产投资的比重保持在55％以上，住宅建设是大同市房地产投资的主要方向。

　　随着房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已逐渐成为大同市地方税收的重要来源。只有房地产市场健康、稳定发展，才能“保”住经济税源，才能保证地方税收持续、稳步增长。

　　1房地产业税收发展主要特点。一是税收总量逐年扩大，增长速度逐年加快。近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产税收总量逐年扩大。2004年，大同市房地产税收总量仅为4484．07万元；2005年达到6140．42万元，同比增收1656．35万元；2006年达到9935．41万元，同比增收3794．99万元。与此同时，房地产税收的增长速度也逐年加快。一是房地产税收历年同比呈高速增长态势，2004和2005年的增幅分别为36．94％和61．80％；二：是2005年由于在建工程较多，峻工面积和销售面积回落，房地产税收比上年增长36．94％，而地方税收比上年增长55l88％，低于同期地方税收总体增幅18．94个百分点；2006年房地产税收比上年增长61．80％，远高于同期地方税收增长。二是所占比重较小且小有起伏，贡献份额整体上呈逐年加大的趋势；三是各税种普遍增长但增幅不一，所占比重差异悬殊；四是各地发展很不平衡，增幅比重泾渭分明。从2006年全市情况来看，该市房地产业税收在县(区)之间发展不平衡。一是各地房地产税收的增长幅度不平衡。全市房地产税收增幅为61．80％，高出地方税收增幅40．03个百分点，城区、南郊、开发区和市级等市中心区房地产税收增幅为55．98％，高出地方税收总体增幅31．82个百分点。其他县(区)虽基本趋于增长态势，但增幅较小。二是房地产税收占当地地方税收的比重不平衡。2006年城区、南郊、开发区和市级组织房地产税收8876．05万元，占到全市房地产税收的89．34％，也就是说全市房地产业的发展格局是以市区为中心，其中城区、南郊、开发区和市级组织的房地产税收占全市房地产税收的比重分另为15．57％、30．68％、16．01％和26．89％，而其他9个县(区)仅10．66％，像大同县、灵丘县、左云县房地产税收占其地方税收的比重不到1％，而占全市房地产税收的比重也不足1％。

　　2．房地产业地方税收征管中存在的问题。房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，它具有广泛的产业关联性，可以带动多个产业部门的发展。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，成为税收征管工作的难点。一是纳税人纳税意识不够，偷、漏税现象比较严重；二是宣传力度不够，政策执行不能到位；三是税收征管力度不够，征管漏洞较为明显；四是部门协调配合不够，激励制约手段欠缺；五是政府干预过多，税款征收难到位。

　　3．房地产行业税收发展趋势分析。

　　(1)结合房地产行业本身所具有的产业运行特点分析房地产行业地方税收入趋势。房地产行业本身所具有的产业运行特点：一是地域性，地区经济发展水平高，房地产市场需求就大，房地产价格就高。二是价格弹性，在一定时期内，当房地产价格出现一定幅度下降时，需求出现较大幅度的上升；反之需求会迅速下降。三是周期性，房地产市场要经历繁荣、衰退等发展阶段，并受经济发展情况影响。四是政策相关性，政策因素对房地产行业影响较大。从大同市的情况分析，经济发展水平将继续攀高，房价下降的可能性极小，目前大同市房地产行业正处于繁荣阶段。

　　(2)结合大同市房地产市场供求状况分析房地产行业地方税收入趋势。近年来该市房地产开发投资增长较快，房地产市场运行总体是健康的。首先，大同市仍是地处内陆经济欠发达地区，房地产市场形成时间不长，以居住为目的是购房的最重要的消费动机。其次，近年来大同市提出经营城市的理念，政府对土地进行公开拍卖，土地价格相对稳定。三是随着居民购房能力的提高和城市化进程速度的加快，房地产业在未来几年将继续保持快速发展的态势。据大同市“十一五”规划，到2010年城镇居民人均可支配收入将达到14000元，比2005年增长64％，人均住宅面积达到28 m2，从2006年起全市每年需建住宅180万m2。“十一五”期间大同把对棚户区改造作为重点。这样在城镇人均住宅建筑面积达到28平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。

　　(3)近期房地产税收收入形势预测。如近期国家没有新调控政策出台，可以判定：一是受房地产业总体发展带动，大同市房地产税收将持续增长，占地方税收比重有所上升。二是受大同市城市规划影响，新兴热点板块逐步形成，区域问房地产业走势良好，房地产税收将会进入一个加速增长期。三是伴随着房地产项目向城区外拓展，税源在区域间流动增加，以及外资和新注册企业开发项目增多，势必导致企业所得税向国税转移，地税收入减少。

　　但也不可忽视宏观政策变动的影响：一是前期政策执行滞后效应逐步呈现，房地产开发投资和金融信贷投放速度放缓，将对部分地区房地产税收产生持续性影响；二是新的政策出台，短期内改变房地产需求和供给，对房地产税收某些税种收入将产生较大影响。

　　二、强化房地产税收管理的对策

　　1．以税源管理为核心，强力推动房地产税收管理上台阶。

　　(1)明确机构，清晰权责。按现有机构设置，确定房地产税源管理、税收征管、税款征收和税务稽查四个岗位，明确各岗位工作职责及信息交换办法，防止征收和管理混淆、管理和稽查“打架”。更新管理理念，改变层层审批的“金字塔”式管理，建立以税源管理部门为信息采集中心、资料建立中心、各部门分工配合、环环紧扣的链条式“扁平状”管理，实现内部整体协调，房地产税源、征、管、查管理的一体化。

　　(2)突出重点，把握关键。一是全面采集涉税信息。加强部门联系，掌握城市规划、土地管理及商住房信息，建立本地房地产宏观税源档案；采集房地产开发的动态和静态信息。具体包括开发形式、纳税人基本情况、立项开工证明、土地面积用途、建筑成本进度、预售情况、销售进度及各环节纳税申报情况等，按项目分户建立“一户式”税源档案；分地段、按门牌号采集旧房交易、出租信息，建立旧房税源档案；二是加强税源分析比对。根据掌握的房地产开发宏观及微观税源信息，分析预测本地实际税源及实现进度。

　　(3)优化手段，搞好结合。一是要优化税源管理手段。充分运用现代科技手段，推行电子信息化管理，建立电子信息档案，将管理的触角伸向城市的每一个角落，覆盖各个环节每个税种，形成信息联网，对整个房地产税源实施动态和静态的税源监控。二是要搞好结合。通过对税源信息的综合运用，充分发挥税源管理的结合效能作用，与纳税约谈、纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和制定税收计划相结合，与加强源头控管和统计分析相结合，与税收执法水平评估相结合，与税务征管档案管理相结合，全面提高税源管理水平，推动税收管理上台阶。

　　2．以综合治税为平台，着力开创房地产税收管理新局面。

　　(1)密切部门配合，善于外部借力。地税部门要充分利用相关政府职能部门等提供的房地产权属登记信息，建立健全房地产税收税源档案及房地产税源数据库，加强房地产税收征收管理。要简化办税程序，采取纳税人直接到指定点申报、邮寄申报、电子申报等多种申报方式，优化纳税服务环境，方便纳税人申报纳税。相关政府职能部门要及时向地税部门提供房地产权属登记的有关文件、资料，将房地产税收征收纳入房地产权属登记流程。一是国土资源部门要将土地年度利用计划于年初向地税部门提供。批准占用土地，应及时向地税部门提供批准用地文件或土地使用权出让合同及其他相关资料，占用耕地的，必须要求用地单位提供耕地占用税完税或减免税凭证；以土地出让方式取得土地使用权的还必须提供契税、印花税完税或减免税凭证，方可办理用地手续。在办理土地使用权转让手续时，必须要求转让方提供营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税(国有土地)、印花税完税或减免税凭证，受让方提供契税完税或减免税凭证，以划拨方式取得土地使用权的，转让方还必须补缴契税，方可办理土地使用权变更登记手续。在采取拍卖方式出让土地时，应通知地税部门参加。二是房地产管理部门批准房地产开发公司出售商品房时，应向地税部门提供文件及备案情况资料。在办理房产交易手续时，必须要求交易双方提供相关房地产税收完税或减免税凭证；对新购商品房，要求购买者提供契税完税或减免税凭证以及销售不动产发票。三是财政部门要积极支持和协助地税部门加强房地产税收征收管理，给予必要的经费支持，对国土资源、房产管理部门因配合房地产税收管理工作而增加的支出给予适当补助。

　　(2)强化信息建设，推行电子管理。税收的科学化精细化管理离不开信息化手段的支撑。因此，实现房地产业、相关税种征收管理数据的收集、分析、处理和传输，推行网络和电子管理，是可行的也是大势所趋。一是信息化建设要双轨运行。针对房地产企业，既要有房地产税收管理软件，又要有纳税人申报软件，两套软件要能兼容，实现管理互动，解决税收管理中税务机关长期唱“独角戏”的被动局面；二是房地产税务管理软件要具备以下功能，房地产税源数据库的建立，以各环节各税种的纳税评估、分析监控，纳税人申报信息的比对，房地产税收收入统计，税务管理、政策执行效果分析评价等，既要解决税源管理、收入分析和对征管质量的评价，同时要实现对税收执法的监控，使税务电子管理成为对纳税人和税务人员双向监督的“双刃剑”。

　　(3)建立评估体系，实现评估征税。在现行税制条件下，房地产税收的税基多数是由价格和价值确定，价格主要受市场的调节，价值受房地产性能、地段及建成时间等的影响，在纳税人申报不实的情况下，两种计税依据对税务机关来说都难以把握，根据国外税收征管实践经验及现行法律法规及规范性文件的要求，按房地产评估值征税，将是形势所趋。一是准确设定按房地产评估值征税的原则和条件，确保公正、合法、科学、时效；二是全面建立各项评估的信息基础。确保评估征税信息的准确、真实、可靠；三是科学运用各项评估技术及指标体系，保证房地产价值评估的科学、合理和正确。

　　3．以严格执法为手段，全力建设房地产税收征管新秩序。地税部门要进一步加大向社会各界广泛宣传房地产税收政策的力度，维护好房地产税收秩序，全力依法加强房地产税收征收管理。要严格贯彻执行房地产税收政策，按照统一的征收率对房地产企业所得税进行征收。坚决制止违反规定擅自缓征，减征或不征税款的行为，要对现行房地产税收优惠政策进行全面清理，凡不符合规定的立即停止执行，补征税款；要严格执行减免政策规定，规范减免程序；严格执行调整后的营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等相关税收政策；严格执行普通住房标准；各有关部门要积极支持，协助地税部门依法执行公务，保证税款应收尽收；对地税及有关部门工作人员徇私舞弊、玩忽职守、不征或少征税款，致使国家税收遭受损失，按有关规定追究相关人员行政或刑事责任。要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。