房产税\城镇土地使用税相关政策解析

　　财政部、国家税务总局针对房产税、城镇土地使用税有关问题发文《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）进行了明确，对无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税政策以及地下建筑用地的城镇土地使用税政策分别进行了细化，进一步完善了税收政策，堵塞了税收征管的漏洞。

　　一、房产原值的界定

　　财税[2008]152号文件规定，从2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在“固定资产”科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财税地字[1986]第008号第十五条同时废止。

　　对于房产概念的界定，可比照的文件有以下几个：财税地字[1987]3号文件中明确规定，房产是以房屋形态表现的财产，独立于房屋之外的建筑物不属于房产。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号），规定从2006年1月1日开始，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。与此同时，财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定，自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　二、房产税征收标准

　　从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率（1.2%）；从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%。这里要特别说明的是，文件中所说的房产余值，在房产税暂行条例中有规定，是指房产税依照房产原值一次减去10%至30%后的余值计算缴纳。具体扣除比例各地略有不同。

　　三、无租使用、出典、融资租赁房产的房产税政策

　　财税[2009]128号通知指出，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税；产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税；融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　对于无租使用其他单位房产如何交纳房产税的问题，房产税暂行条例中没有规定，（86）财税地字第008号虽有规定但不严密。实际上，在实务中各地也均按房产余值代缴纳房产税。根据财税部门原有的相关规定，无租使用其他单位房产的，房产税由使用人代缴纳，但对这种情况下房产税的计税依据是按租金还是按房产余值没有明确规定。为统一税收政策，对无租使用房产应按房产余值计征房产税。

　　根据现行房产税条例，房产出典的，房产税由承典人缴纳，但对出典房产的计税依据并没有明确。根据现行房产税政策，房产税有从租和从价两种计税依据，由于出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。

　　融资租赁的房产，国税函发[1993]368号文件中有规定，但和本文件规定不一致，本文件已将其废止。按原规定，融资租赁房产按房产余值缴纳房产税，纳税人由各地税务机关自定。大部分地区都规定由承租人缴纳，也有少数地区规定由出租人缴纳，这种政策执行中的不一致不利于税收公平，也不利于税制规范，应统一予以明确。实际上，房产融资租赁是承租人分期付款购买房产的一种形式，出租人提供的只是金融信贷服务，因此房产融资租赁期间的纳税人应为房产承租人。

　　四、地下建筑用地的城镇土地使用税问题

　　对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

　　随着我国城镇化进程的加快和技术的进步，单独建造的地下建筑逐渐增多。对地下建筑，现行政策已经明确应征收房产税，但对其用地，没有明确是否征城镇土地使用税，这造成了一定的政策空白。《物权法》明确规定，地下土地使用权和地上土地使用权同属物权。单独建造的地下建筑用地，同样属于占地行为，应征收城镇土地使用税，征税面积按土地使用权证记载面积为准，没有土地使用权证或土地使用权证上没有标明用地面积的，应以建筑物投影面积为准。同时，考虑到地下空间的开发有利于土地的节约利用，相比地上空间，其开发、利用成本也较高，因此对地下建筑用地征收城镇土地使用税时，宜给予一定的税收优惠。