房地产企业纳税检查

　　一、房地产企业收入的规定及应注意的问题

　　（一）、收入的概念在《税法》上和《会计》上是不同的，结转时间在《会计》上和《税法》上也是不同的。

　　根据《企业会计准则第14号-收入》的规定，房地产企业确认收入必须同时满足以下条件：

　　1、 房地产的法定所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方；

　　2、 商品房已经移交，房地产企业没有保留对商品房的继续管理权，也没有对商品房实施有效控制；

　　3、 销售合同已经履行，发票已经开具，相关的价款已经取得或已取得收款凭据；

　　4、 收入的金额能够可靠计量；

　　5、 相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。

　　而根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地产企业应按以下规定确认收入：

　　1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

　　2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　4、采取委托方式销售开发产品的，应按不同的委托方式合理地确认收入的实现。

　　（二）检查收入应注意的问题

　　1、房地产开发企业的经营范围和经营目的，使得房地产开发企业对外销售开发产品有两种方式，即开发产品的出售和出租。房地产开发企业的开发经营特点，决定了其出租房周转房商品房三者之间用途不稳定的特点。房地产开发企业可根据自身的生产经营情况，资金状况以及市场销售情况等，来具体决定开发产品的用途。 例如：房地产开发企业的经营者，经过市场调查和市场预测，认为目前房屋的销售市场看好，可以设法将出租房变为商品房对外进行出售；相反，如果房屋的销售市场疲软，但租房风盛行，则可以将商品记变为出租房对外行行出租。房地产开发企业的周转房也是如此。当商品房暂未出售之前，可临用于安置动迁户，待动迁户安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房或商品房用于对外出租或出售。所以检查时要注意三者之间的增减变化，看其出租或销售收入是否记入其他业务收入，主营业务收入账户，有无将出租房，周转房销售后直接冲减出租房，周转房所发生的摊销费和改装修复费等。

　　2、收入的分解一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同。另外，就是价外费用的分离，房地产企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，这时房地产企业一般都会成立一个物业公司，将所有这些相关的代收费用由物业公司收取并向业主开具发票，这样减少房地产企业的计税收入。

　　3、对房地产开发分司的检查，一般可通过主营业务收入，其他业务收入，主营业务税金及附加等损益类科目和应收账款，预收账款等往来账户来发现问题。应特别注意以下几个问题：

　　（1）将经营收入账与有关会计凭证相核对同时核对纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看有无分解收入，减少营业额的现象。（房地产开发企业在开发中，与被拆迁户签订拆迁还房协议，约定房地产竣工后，在原地按照同等面积安置被拆迁户，实际上房地产开发企业是用房屋换取了土地使用权）

　　（2）将“应付账款”预收账款，等往来明细账与有关记账凭证，原始凭证，销售合同等相核对，看有无将收入挂往来即不纳税的现象

　　（3）将经营收入，分期收款开发产品等明细账与有关记账凭证，原始凭证及销售合同相核对，看有无按合同规定应收销售款而实际未收到等原因而未转作经营收入的现象。

　　（4）以房换地时，其转达让房屋的营业额是否为用来换取土地使用权的新建房屋的造价，旧房的评估价或旧房的买价。

　　（5）审查“固定资产”，营业外支出、销售费用等账户与有关会凭证相对照，有无捐赠不动产的行为、作为样品、职工福利、奖励等。

　　（6）几种特殊情况：“还本销售”对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收到的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。“以房换房”属于有偿转让不动产范畴，应该缴纳营业税。“购房回租”即与购房者签订“商品房买卖合同书”观时，根据合同约定的期限，在一定时期后又将商品房购回。对房地产开发公司和购房者均应按销售不动产税目征收营业税。

　　二、房地产企业成本费用的规定及应注意的问题

　　（一）成本费用的有关规定

　　房地产开发企业准予扣除的支出项目包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

　　1.房地产开发企业应以独立编制"建筑工程预算书"（包括独立编制设计预算和施工图预算）的单位工程为成本核算对象，分别核算建造成本。对支付的属于多个成本核算对象的开发费用，应按建筑面积等合理的方法在各成本核算对象之间进行分配。

　　2.房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品建造成本，是指房地产开发过程中实际发生的，已实现销售的开发产品所发生的建造成本。具体计算公式如下：可售面积单位工程成本=成本核算对象总建造成本/成本核算对象总可售面积 ，当期可扣除的销售成本=Σ各成本对象已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。

　　3.开发产品建造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用、借款费用及其他费用等。

　　（二）成本费用注意的有关问题

　　房地产公司的收入可以通过与各部门联手等方法计算出应税收入。故而虚增成本成了房地产企业达到少缴税款的主要渠道。

　　1.有虚增建安项目与隐蔽工程时，要结算房地产开发项目的整体平面图、总规划图、总容积率等，确定该开发项目应有的建筑项目，预测所需的建安项目。以防虚增建安成本。如：房地产开发企业可能会通过虚列建安项目，达到降低土地增值率，减少土地增值额，虚列企业所得税税前扣除额，减少应纳税所得额的目的。进而逃避土地增值税，企业所得税等。具体可以查看开发项目总预算，与施工方的合同等。查看所开出的发票中是否存在不实项目，尤其以附属工程（如绿化、环卫、排洪、排污、供水、供电、供气等）隐蔽工程的支出。在此类项目中，一般的税务机关是没有能力查实的，他们可能通过在税务机关代开或取得假发票等方式开出此类建筑安装发票。以支付较小的代价获取大的利益。

　　2.另一种虚增成本的方法就是在动迁房的支出上做文章，因这些房屋在最后一般要拆除，方式同上。

　　还有，就是征地补偿费用上，如果开发项目征用的是农民的土地，就可以大做手脚。因为此项支出大多以白条的方式支付。

　　3.将公司管理人员加入项目人员编制中，使其发生的工资、办公费等做为项目开发的间接费列入开发成本等，加大开发成本，减少土地增值额。

　　还有就是将在税务上有比例或限额的一些费用，如业务招待费，广告宣传费，以其他名目，挤入开发间接费，甚至是开发成本里。 以“开发间接费－其他”“开发成本－其他”或者其他子目的形式出现，一般对于不常出现的二级及以下级的科目就应多注意了。