浅议房产税对物流地产业的影响

　　物流地产，对于很多人而言，还是一个新鲜的名词，尽管从1993年开始这个概念就已经由全球工业物流地产老大——美国普斯洛公司带进中国了。“物流地产”属于工业地产的范畴，指工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，再组建一个资产管理队伍进行物业管理和服务。典型物流地产项目包括仓库、货柜码头、物流园区、配送中心等。

　　我国的房产税是以房屋为征税对象,以房屋的计税余值或者租金收入为计税依据,向房屋产权人征收的一种财产税。现行的房产税是在原计划经济体制和财产所有结构的框架内恢复征收的,一方面继承了过去房产税的传统做法,同时又考虑了我国新旧体制转换过程中的某些特殊情况。因此,具有下列特点:(1)房产税属于财产税中的个别财产税。按征税对象的范围不同，财产税可以分为一般财产税和个别财产税。一般财产税也称为综合财产税，是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收。个别财产税也称为“单项财产税”，它是对纳税人拥有的土地,房屋,资本和其他财产分别课征的税收。房产税属于个别财产税,其征税对象只是房屋.(2)征税的范围限于城镇的经营房屋,它是对城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收。(3)房产税的经营方式规定征收方法,对拥有房屋的单位和个人,既可以将房屋用于经营自用,也可以把房屋用于出租,而房产税根据经营形式的不同分别按照计税余值和租金收入计税。综上,由于物流地产企业主要是将物流设施建成后租赁给客户使用，在现行税制下，物流地产企业要按照营业收入的12%计征房产税,造成房产税成为该类企业的主要负担。

　　一、 不同性质房产的比较

　　由于企业持有房产的目的不同，导致房产参与企业生产经济活动的性质不同，进而产生不同的会计处理方式，其作为房产税的征税对象也不尽相同，对企业的收入、利润水平的影响也大相径庭。

　　1. 作为“固定资产”的房产。

　　《企业会计准则第4号——固定资产》对固定资产的描述为“固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（2）持有寿命超过一个会计年度。”

　　在《企业会计准则讲解》中对固定资产的特征进一步作了描述：“企业持有固定资产的目的是为生产商品、提供劳务、出租或者经营管理，这意味着，企业持有的固定资产是企业的劳动工具或手段，而不是直接用于出售的产品。其中‘出租’的固定资产，是指用以出租的机器设备类固定资产，不包括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于企业的投资性房地产，不属于固定资产”。

　　如此可分析出属于固定资产的房产，如办公楼、厂房，其特征在于服务于企业自身的生产经营，其价值随着房产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供劳务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。

　　这类的房产缴纳房产税时一般采用从价计征的方式，按房产原值减除一定比例后的余值缴纳。

　　应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%

　　2. 作为“投资性房地产”的房产。

　　《企业会计准则第3号——投资性房地资产》对投资性房地资产的描述为：“投资性房地产，是指为赚取租金或自办增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。”（由于本文主要讨论房产税对物流企业的影响，所以在此仅引用与房产有关的概念。）

　　第3号准则明确规定：“下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

　　（2）作为存货的房地产。”

　　由于物流地产企业只从事地产投资开发和物业管理，日常的物流业务仍由客户或客户指定的物流公司操作。其建成并持有的房地产并非用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售，而是用于出租赚取租金收入，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。由此可知，此类业务属于《第3号准则》规定的范畴，并作为该类企业的主营业务。

　　此类企业房产已出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　应纳税额=租金收入*12%

　　未出租部分按房产原值减除一定比例后的余值缴纳。

　　应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%

　　3. 作为“存货”的房产。

　　《企业会计准则第1号——存货》对存货的描述为：“存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。”

　　作为存货的房产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房。这部分房产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。

　　此类房产作为存货核算，不涉及房产税；将其出售后，因所有权的转移也不涉及房产税；只有将其开发的房产改变了用途参与了企业的经营活动，实现其价值才会涉及房产税的缴纳问题。

　　现将以上论述以表格形式反映如下：

　　房产性质 价值形式 房产税计税依据 房产税税率 自用

　　（固定资产） 随房产的使用其价值逐渐转移至产品或服务中 房产余值 1.2% 　持有待租

　　（投资性房地产） 未出租，其价值无法体现，不产生现金流入 房产余值 1.2% 出租

　　（投资性房地产） 租赁收入 租赁收入 12%  存货

　　（房地产开发企业） 未出售，其价值无法体现，不产生现金流入 不涉及 不涉及

　　通过以上比较可以发现，由于经营方式、征税对象、计税依据等的不同，致使房产税对企业税负的影响大不同:

　　1．由于经营方式不同，房产税对企业的影响大不同。

　　对于一般企业来讲，房产税属于小税种，其价值的回收体现在企业主营业务的实现对其的弥补。房产税对企业营业收入和利润的影响均不大。

　　房地产开发企业建成的商品房，仅“对出售前房地产开发公司已使用或出租、出借的商品房按规定征收房产税”。可见房地产开发企业所缴纳的房产税是因为其作为存货核算的商品房，参与了企业的生产经营或提前产生了现金流入所缴纳的。

　　商业、住宅地产与物流地产的根本区别在于，开发商业住宅地产时，开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。然而物流地产开发的收益却是在开发之后，不仅要建好市场，还要经营好市场，管理好市场，保持物业的持续增值能力。

　　作为物流地产企业的产品——仓储设施，只有在其实现对外租赁时，企业的主营收入才会实现，相应的现金流才会流入企业，相关的成本费用和税金才得以补偿。这时，租赁收入的17%（营业税5%+房产税12%）已全部用于上缴税金。试问，对于非暴利行业还有比物流地产业税负更高的吗？若仓储物流设施未实现对外出租，无法产生现金流入，企业只好融资缴纳按照房产余值计算的房产税了。

　　物流地产之所以并不广为人知，其中一个重要原因就在于对于房地产商而言，物流地产的利润率远不如开发写字楼、住宅高。普洛斯公司中国区总裁梅志明指出，“物流地产和商业、住宅地产不一样，这里没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。物流地产的最大优点在于稳定。由于租赁期相对较长，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响相对比较小。”假如把开发写字楼、商品住宅比作是饕餮大餐的话，那么开发物流地产，充其量也不过是细嚼慢咽。同时，由于物流地产所需购地和建设物流设施所需要的资金量极大，利润回报周期非常长，如此税负很显然不利于企业的成长。

　　2.征税对象不同，对相同行业的企业影响大不同。

　　（1）租赁业：国内租赁业可涉及的领域大致可包括：房产租赁、设备或仪器租赁、汽车租赁、电池租赁、航空租赁、人才租赁、书籍音像租赁、服装租赁、玩具租赁、户外运动用品租赁等等，行业渗透相当广泛。

　　除房产租赁以外的租赁企业只需按其租赁收入的5%缴纳营业税即可。房产税与企业的营业收入无任何比例关系，对利润的影响也有限。

　　而作为房产租赁的物流地产业，除了按租赁收入的5%缴纳营业税，还要按租赁收入的12%缴纳房产税，总体税负重，且存在重复纳税问题，造成同属租赁业的企业税负严重失衡。

　　（2）物流业：现代物流业提供的是集运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等为一体的多功能综合服务。物流地产作为物流业价值链上的重要一环，它选址的优劣和配套设施的好坏，直接关系到物流的效率，专业的物流地产开发商因此得到制造商、零售商和第三方物流供应商的倚重。

　　与运输工具同为现代物流企业所必备的基本经营工具的仓储设施，不但营业税较交通运输业高出2个百分点，还增加了按租金收入12%计算的房产税，适用税率明显偏高，造成税负不公，不利于物流业一体化发展。而且物流园区、配送中心及仓储与分拨、配送基地，又是保证城市正常运转、居民消费需求以及社会安定和国家安全的基础设施。相对于如此重要的行业，现行的税制将严重制约它的发展，同时不可避免的影响物流业的振兴。

　　3.计税依据的不同，对应纳税额的影响大不同。

　　我国现行的《房产税暂行条例》是1986年9月15日国务院颁布的，对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家防产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

　　由于条例颁布时间较长有的部分已不适应当前的经济形势。尤其是“房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入”，房产的计税价值是“依照房产原值一次减除10%-30%后的余值”。

　　房产原值反映的是历史成本，而租金收入反映的是现时的市场价格。因为随着时间的推移，房产的价值会发生变化，或增加，或减少，税收负担往往难以与房产的获利水平相适应。作为房产的租金收入反映的房产的现实价值，同时还包括了房屋因土地开发利用而增加的价值。由于这两种计税依据存在较大的价值差，并不能合理调整房产所有人和经营人的收入，不利于企业公平竞争，也无法充分促进现在所倡导的大力发展物流业的产业政策。

　　二、 对物流地产业房产税、物业税征收的几点建议：

　　1.执行现行房产税政策的建议

　　根据物流地产企业的经营特点，其持有的房产应在“投资性房地产”科目中核算，该科目下的房产其房产税的缴纳分为两部分：一是持有但尚未出租的房产，二是已对外出租的房产。

　　对于尚未出租的房产，其应满足《企业会计准则讲解》中的要求：“通常情况下，对企业持有已备经营出租的空置建筑物，如董事会或其类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。”

　　这种情况可以比照《房产税暂行条例》税收优惠中的“2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中相应说明”执行。

　　物流地产企业的主要收入来源于物流仓储设施的租金收入，此类持有待租的房产不参加企业的生产经营活动，无法直接或间接给企业带来任何经济效益。同时由于物流地产业购买土地和建设物流设施所需要的资金量极大，利润回报周期非常长，建议对此类持有待租的房产不征收房产税。

　　对于已出租的房产，建议按照现在许多地方对仓储企业按房产余值征收房产税的政策执行。我们现在所讨论的物流地产，实际上是一种特殊的工业地产。其通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可以使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。在国外，各行业分工都非常清晰，往往都会把资金投在自己的核心业务上。对于第三方物流公司来说，其核心业务是物流，在铺设网络、升级软件系统和维护品牌等方面都需要大量的资金投入，不应该将过多的投资用于仓库等基础设施建设上。如果物流设施的资金投入太大，就会影响其发展速度。这个规律对中国来说也应如此。 所以，同作为为现代物流业提供基本经营工具的仓储业和物流地产业，房产税的税负应是一致的，公平的。

　　2．开征物业税的建议

　　5月25日，国务院通过并对外正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。有关物业税的问题再一次成为人们关注的焦点。

　　在这里主要针对包括物流地产业在内的工业地产，谈一些想法。工业地产在国外往往是一个城市或国家的经济支柱。日本的工业地产占世界的30%，对日本的GDP贡献在40%以上，美国工业地产占世界的27%，对本国GDP贡献率也超出了30%。对于这类重要产业，国家应大力扶植，给与相当的关注。在研究、设计物业税时应考虑工业地产对房地产持有的目的，并结合其会计处理，确定其计税依据和税率。

　　鉴于物业税仍属于财产税的范畴，那么根据经济合作与发展组织（OECD）拟订的国际税收协定范本的标准，财产税大体分为三类：一类是不动产税。指土地、房屋、建筑物等不动产在产权不发生转移的情况下，对因让渡不动产的使用权而取得的收益所征收的税，如土地税、房屋税等；另一类是财产转移税，是对出售资产取得的收益和对转移财产征收的税，如资本利得税、遗产税和赠与税。还有一类为财产净值税，或称财富税，是对财产的产权人或使用人不论其是否取得收益，依据财产价值课征的税。

　　法国的做法可作为参考。法国采用土地年度税的形式征收不动产税，在这个名目下包括三类房地产税，即“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。

　　按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，征税根据是土地的出租价值，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物(住宅或其他建筑物)的业主缴纳税金，征税根据是建筑物的出租价值，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。

　　在上述三类房地产税中，有两类是由业主缴纳，一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。可见对于出租的房地产来说，其税负是分别由出租方和承租方承担的。从其税收政策中，看不出明显的鼓励或不鼓励出租的取向。

　　国发〔2009〕8号文件《物流业调整和振兴规划的通知》中提出，物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

　　企业物流基础设施以长期持有、专业经营为目的。物流地产能将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。更能推动当地经济发展，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。物流地产不但能成为城市物流体系的强力辅助，而且还能带动辐射区域内的经济运行，因此应获得国家产业政策的支持和鼓励。