中英两国房地产保有环节的税制比较研究

　　英国是一个房地产税制较为完善的国家，其房地产税涉及保有、转移、取得三环节，主要包括所得税、房屋税、遗产与赠与税、资本利得税等税种。其中，房地产保有环节的税种包括市政税和营业税。

　　英国的市政税是对居民的住宅依据其资本价值课征的地方税种，其纳税人为年满18岁的住房所有者或承租者。市政税是英国最大的地方税种，在地方财政收入体系中的地位非常重要。以英格兰地区为例，市政税在地方本级收入中的比重高达45%左右，在地方财政总收入（含中央转移支付资金）中的比重也稳定在15%左右。地方政府课征市政税的目的非常明确，就是为地方财政筹集充足的收入，以弥补财政支出与其他收入之间的不足。

　　英国的市政税有一定的免税范围，如只有学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的，空置的住宅有最长6个月的免税期，此外各地还有其他税收豁免范围的具体界定。即使是应税房产，也并非都要缴纳全额的市政税。市政税全额课税的基本条件是住宅内至少有两名成年人居住，如果只有一名成年人，可减收25%；若住宅无人居住或是居民的第二套住宅则可减收50%；对有残疾人居住的住宅，可降低纳税等级，给予适当的税收照顾。

　　英国的营业税也被称为非市政税，其课税对象为营业性的房地产，如商店、写字楼、仓库、工厂等。与市政税不同的是，英国的营业税从1990年开始被划为中央税种。地方征缴的营业税收入上缴中央财政后，汇入专项基金，然后由中央财政依据各地的人口基数，将这一基金作为转移支付资金，以一定的比例在各地区之间进行分配。由此可见，虽然属于中央税种，但最终营业税的税款还是会专项返还给地方财政。返还后的营业税收入约占中央向地方转移支付资金的1/4左右，占地方财政总收入的比重也在15%以上，在地方财政收入体系中的地位非常重要。

　　英国的市政税是地方预算支出的直接资金来源，而营业税是先集中在中央一级，然后再拨给地方政府，这一制度设计可以较好地调动中央和地方的两个积极性。尽管实行中央集权的英国没有给地方政府税收立法权，但是地方政府有权根据本地方的预算支出需要决定市政税的基准税额，这就使地方拥有了相对的自主权。只要当地居民的能力可以承受，地方就可以安排较多的预算支出。与此同时，中央集中起来的地方税源使中央政府有统筹调剂各地财源的余地，从而保证了中央集权体制的贯彻落实。

　　我国房地产保有环节也有两个税种，即房产税和城镇土地使用税。这两个税虽然都属于地方税，但地方政府并没有立法权，无权对纳税范围、税率和税收的征管等进行调整，从而势必影响中央与地方两个积极性的发挥，也影响税制运行的有效性。同时，房产税和城镇土地使用税并未被确立为地方税制的主体税种，两税的收入占地方财政收入的比重非常小。据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%，根本无法满足地方政府支出的实际需要。

　　英国有明确的房产价值分级体系及相应的税率级次划分体系，可以有效保证税收的纵向公平和横向公平。例如，英国的税率设计名义上具有累进性，而实际税负又具有累退性，从而兼顾了公平和效率两大税收原则的落实。英国依据应税住宅的价值高低将其分为A~H8个价值等级。近年英格兰、威尔士和苏格兰市政税评估级次统计数据显示，H级房产的价值分别是D级和A级房产价值的4倍左右和8倍，而其税负只是D级的2倍和A级的3倍，显然其税负是具有累退性的。这样的税率设计，既体现了税收纵向公平的原则，又鼓励了本地居民置产兴业，安抚财产所有者留在本地区，为本地区的发展发挥了积极作用。与此同时，市政税减免税制度与住房和税收福利补贴制度相互配合，使得政府部门能够针对不同纳税人和课税对象的具体情况给予不同的政策待遇。对于营业税而言，有定期的房产计税价值评估制度，其税率随经济发展的状况，被及时调整。

　　我国尚未建立较完善的房地产价值评估体系。目前我国房产税没有按房产和地产的市场价值来征收，房产税收入不能随经济增长而增长，致使地方政府通过土地出让金等收费项目，来增加财政收入。收费比重大大高于税收，收费方式不规范，费基侵占税基，税基明显偏窄等问题，既影响了房地产的税收，也造成了税负的不公。另外，我国税收征管水平较低，按累进税率征收房产税在操作上还存在难度。目前我国只是按房产余值或租金收入，划分两个房产税税率，并只是根据土地所在的城市、县城、建制镇、工矿区等地理位置来确定城镇土地使用税税额，难以体现税收的效率和公平原则。

　　在税种设计上，英国“重存轻流”，即重视房地产保有环节的税收，而轻视房地产权属转让的税收。在英国，来自房地产保有的不动产税占总税收的30%左右，而来自房地产转让的税收仅占总税收的1%～2%。“重存轻流”的税种结构极大地鼓励了房地产的流动。高额的保有环节税收促使业主高效利用房产，刺激了频繁的交易活动。

　　我国的房地产税制设计则“重流轻存”，即重视房地产权属转让的税收，轻视房地产保有环节的税收。这不仅造成土地闲置、浪费，而且抑制了土地的流动和正常的市场交易，从总量上减少了国家的税收。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地的有效供给，更推动了土地价格上涨。

　　此外值得注意的一点是，英国房地产税制之所以成效卓著，在很大程度上得益于其完善的房地产税法体系和健全的评估制度。英国政府历来重视房地产税收的立法，曾先后多次通过不动产税改方案，涉及不动产的税收法规主要有《城乡规划法》、《土地赔偿法》、《办公和工业开发控制法》等。英国还有一套较完善的财产评估体系。

　　我国是发展中国家，房地产交易市场运作时间不长，房地产数目庞大，评估师数量不多，而且涉及不动产评估的法规不够健全。我国需建立按市场价值进行评估的财产评估制度。在计税价格方面，应比照国际通行做法，按房地产的评估价值，即由评估部门按某一特定年度房地产市场价格评估出的房地产实际价格征税，一般3年～5年不变，以有效提高税收增长弹性，组织地方税收。另外应通过税率的调整有效调控房地产市场，发挥税收的杠杆作用。

　　英国的房产税作为财产税之一，把拥有不动产产权所有者纳入纳税人的行列。而我国的不动产税不同于一般意义上的财产税，其课税对象不是所有的财产，而是选择性财产项目即土地和房产。因此，针对目前我国城市居民的住房现状，按照宽税基的原则，应把城市自有居住用房、事业单位用房纳入征税范围，通过稳步推行物业税来取代目前在房地产保有环节征收的房产税和城镇土地使用税。物业税应以房产现值为税基，对房产普遍征税。同时为实现房地产税制的财政目标，应坚持宽税基、低税负的政策取向。