税务律师眼中的物业税与房价

　　一、物业税的作用及意义

　　1 物业税简介：

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定的税款，一般是按照财产价值的固定比率征收，因此，应缴纳的税额会随着财产市值的升高而提高。

　　我国在1986年就建立了对房产、土地征收财产税的制度。《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令[1988]17号），而且《中华人民共和国土地使用税暂行条例》在2006年12月30日新修订后，自2007年1月1日起将城镇土地使用税的税额提高了2倍。

　　但是因为有税收的优惠政策，所以20年来这两个税种对个人没有实际征收。房产税暂行条例第四条明确规定，个人所有的非营业用的房产免缴房产税，而土地使用税的具体实施授权了各省、自治区、直辖市人民政府，各省都没有对个人的非营业用的土地征收土地使用税，很多地方个人都没有领取土地使用证。

　　物业税如果开征，如果依法律的形式颁布实施，依照法律的体例，应该吸收并作废现有的《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》。

　　物业税如果开征，政府出让土地的行为将要结束，将改变现在的政府吃了将来政府的粮，留下资源给后人。

　　2、税法的作用：

　　税收是经济学范畴，是对社会剩余财富的计算分配，是国家向纳税人无偿征收，将纳税人的一部分剩余产品或者既得利益转变为国家所有，是对纳税人的私权利的侵犯。税款征收具有强制性、无偿性、固定性的特点。

　　税法是法学范畴，是指有权的国家机关制定的调整税收分配过程中形成的权利义务关系的法律规范。在征税这种经济利益的转移过程中，其总量和结构都是不能随意改变的，必须按照事先确定的标准，由国家与纳税人双方共同遵守。为了保证这个转移的全面实施，就必须借助法律，通过制定法律文件，规范税收双方权利义务的法律关系，任何一方不履行自己法定的义务，法律将以强制手段予以解决，从而保证法律调整机制的实现。

　　因此，如果开征物业税，其作用、其法律意义也应该如此，是以法律的形式保证国家财政的收入，这是物业税的本质。从这个意义上说，物业税的征收可能在一定的程度上能够作用于房价， 但物业税的开征不是为了抑制房价，也不可能完全抑制房价。

　　二、巨大的购房市场需求是房价飙升的根本动力所在

　　据国家人口发展研究战略课题组11日发布的国家人口发展战略研究报告指出，目前农村剩余劳力仍有1.5 至1.7亿，大规模的劳动力流动将持续存在。

　　据2007年8月2日的京华时报，截至今年6月底北京市户籍人口已达1204万人，流动人口总量为510.7万人，全部总人口突破1700万，其中流动人口占总人口的三分之一。

　　据一位朋友的硕士毕业论文资料，1978年，我国城市仅为193个，建制镇为2173个。至2004年，我国城市已发展为651个，建制镇已增至19830个，净增17000多个。据北京市2003年统计，当年全市办理暂住登记的暂住人口为364.9万人，其中暂住时间一年至三年的有近94.5万人，占25.9%；三年以上的有56.2万人，占15.4%；另据北京市统计局同年所作的抽样调查统计，暂住人口中举家迁徙来京的有近45万户，110万人，其中相当一批成为事实上的在京常住人口，并已融入了京城的社会生活。

　　婚姻是法律意义上的家，房屋是家的物质实在，“居者有其屋”是中国的传统理念，是所有国人的梦想，许多人甚至一生都在为拥有一套房子而奋斗。在农村，“盖房子、娶媳妇”是大多数农民兄弟的梦想；在城市，拥有一套自己满意的住宅成为几乎所有家庭的希望。

　　以上资料给我们传递了确切的信息，中国城市的房地产市场在目前乃至今后相当长的一段时间内存在着巨大的需求。

　　巨大的需求是房地产市场产生泡沫的根源，是投资者、投机者滋生的土壤，没有需求的市场，谁还敢投资、囤积房产？

　　目前楼市供需矛盾失衡情况已经相当严重，中国房地产业及住宅研究会常务副会长顾云昌介绍，2002至2006年中国楼市供应与需求的比例分别为1.2、1.13 、1.02、0.8和0.8.， 根据中房协调查，2007年上半年楼市供需结构失衡情况十分明显。数据显示，今年上半年全国商品房销售面积是竣工面积的1.88倍，其中商品住宅销售面积是竣工面积的2.08倍。上述比值是楼市供需结构的反映方式之一，以销售代表需求，以竣工代表供给，高比例超过1的平衡点，这在2006之前的中国楼市还没有发生过。折合成供应占比需求的倍数已经仅为0.48倍。

　　以上资料表明：，此前以控制需求为主要方向的宏观调控令刚性需求在目前集中释放，供给减少和开发商囤房囤地又造成恐慌性购房心理。在此影响下，无论是几轮加息还是增加税负，都不能阻挡需求的大量增加。

　　供需失衡、保障不足、地价涨幅过快是楼市泡沫和矛盾的三大体现。

　　三、房价与物业税

　　1、目前购房者所拿到的房产的房价组成分析：

　　（1）一手商品房房价=(政府逐年升高的甚至拍卖的土地出让金)+(土地市场竞买的腐败成本)+(房屋的建造成本)+(开发商应缴纳的营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地增值税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、个人所得税税前不允许扣除的实际税负等)+(开发商的合理利润)+(因房价上涨开发商获得的超额利润)+(购买时缴纳的印花税、契税)。

　　（2）二手房房价=(上述一手商品房房价的全部因素)+(出卖方的利润)。

　　（3）房价组成分析的提示：税金是房价的组成部分，它必然随着房屋产权的转移而转嫁给购房者，因此我们说，增加税负只能抬高房价，如果房价降低了，那是因为高房价令购房者望而却步，从而抑制了需求市场。

　　2、物业税对房价的作用：

　　（1）物业税开征在理论上应该和调整土地出让金同时进行，而土地出让金原由开发商支付，属于房价成本的一部分，开征物业税后，土地出让金将减少或者取消，这会直接带动房价的降低。有开发商表示，如果同时进行，从成本上来说可以将现价降低10%~20%。不过根据目前的供需矛盾来看，影响房地产价格的最终因素还是供需关系。

　　（2）物业税会一定程度的抑制需求，不论物业税是否能够降低房价，对普通百姓来说，积一生之积蓄投入购房，甚至还一定程度的沦为房奴也是中国人的心甘情愿。而在房产保有阶段，还有一笔不小的物业税支出，这是老百姓在安排生活时会考虑的问题。衣食住行是老百姓的必须，这些不会随着物价的上涨而取消，但是会有所节俭，一家人收入能力达不到维持一定住房水平，可以居住的拥挤一些。买不起，住不起，社会需求降低就会一定程度的抑制房价的飙升。但是从另一个角度来分析，这样是不是社会的一个倒退？

　　最后呼吁，权力机关在制定物业税法的时候，希望能考虑到普通老百姓的基本生活需求，能够像房产税暂行条例那样，将老百姓家庭的面积在120—140平米以下的非营业用房免征物业税。