跨期收取房租如何纳税

　　近期，某化工有限公司（查账征收户）财务人员来电咨询，其公司由于厂址迁移，于1月份将其位于城区的闲置厂地租赁给某私人用于经营汽车停车业务，合同约定于签订之日一次性收取2年租金60万元，为此其公司按照权责发生制的原则按照2.5万元（60÷2÷12）将应分月计入的租赁收入计入其他业务收入，财务处理为，借记银行存款60万元，贷记其他业务收入2.5万元，贷记预收账款57.5万元，并于2月份按照2.5万元申报了此项房租租赁的营业税及相关税收。税务人员指出其单位应将其所收到的全部租赁收入申报缴纳营业税，财务人员不懂为什么要这样操作。

　　就上述一次性收取的房屋租赁收入而言，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）中第五条“关于纳税义务发生时间”问题的规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款，包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。

　　这里需要指出的是，对于发生在2008年的上述业务可以按照财税〔2003〕16号的相关规定执行，但自2009年1月1日起施行的新的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。营业税纳税义务发生时间的一般原则性规定，为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。同时《营业税暂行条例实施细则》第二十四条对纳税义务发生时间的情形给予了具体解释，收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因而就上述一次性收取的房租租赁收入的就税收征收角度而言，其纳税义务发生时间就具有了收付实现制的特点而不完全属于权责发生制的性质，同时需要说明的是《税收征管法》第二十条第二款规定，纳税人、扣缴义务人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法与国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定抵触的，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定计算应纳税款、代扣代缴和代收代缴税款。这是企业对于纳税遵从与会计处理存在差异情形下的处理原则，企业对此应予理解与关注。

　　另外，还需要指出的是，在企业所得税方面，根据《企业所得税法实施条例》第十九条第二款，对企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入租金收入，从2008年起明确为，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。由此可以看出，企业跨期收取房租而言，营业税与企业所得税在纳税义务发生时间上的确认是一致的，因而该企业不仅要就其一次性房租申报缴纳营业税，还是将此部分收入并入企业应纳税所得额申报预缴企业所得税。