房地产企业财务预警体系分析

　　摘 要：本文针对房地产企业财务预警体系的特征、功能及构建方式进行探讨，以对房地产企业在经营过程中规避潜在风险提出有效解决方法。

　　关键词：房地产企业 财务 预警体系

　　房地产行业的经营对象具有开发周期长及不可移动性、业务形态具有服务性，同时，房地产行业具有资金密集性和高风险性。因此，从事房地产开发经营业务的房地产企业面临着较大的经营风险。如何能卓有成效的规避与防范企业发展中的风险因素，尽早发现企业潜藏的财务危机、尽快消除企业发展过程中潜藏的风险隐患？构建房地产企业财务预警体系是一种重要方法。

　　一、房地产企业财务预警体系的特征

　　1.房地产企业财务预警体系就是以房地产企业的信息化为基础，对本企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。

　　2.该预警系统贯穿于房地产企业经营活动的全过程，以本企业的财务报表、经营计划、相关经营资料以及所收集的外部资料为依据，根据房地产企业建立的组织体系，采用比例分析或数学模型等方法，将本企业所面临的经营波动情况和危险情况预先告知企业经营者和其他利益相关方，并分析本企业发生经营非正常波动或财务危机的原因，挖掘本企业财务运营体系中所隐藏的问题，以督促本企业管理部门提前采取防范或预防措施，为管理部门提供决策和风险控制依据的组织手段和分析。

　　二、房地产企业财务预警体系的功能

　　1. 收集与房地产各个方面有关的信息。建立适合企业经营实际的财务预警体系，房地产企业需要收集至少三个方面的信息：第一，需要收集与本企业相关的产业政策信息，例如国家宏观调控政策和地方政府相关行业政策、银行的各项金融政策等；第二，需要收集当地房地产企业竞争状况和当地居民对商品房的需求状况等信息；第三，需要收集企业本身的各类财务信息，例如企业的资产负债状况、商品房的销售价格、企业的盈利水平等。房地产企业需要对这些信息进行比较分析。

　　2.从各种信息中预知房地产企业危机。企业经过对所搜集的相关大量信息进行分析后，当出现可能危害到房地产企业财务状况的关键因素时，房地产企业的财务预警系统就会预先发出警告，提醒房地产经营者早作相关的准备或采取相应的应对策略，避免潜在风险转化为实际危机，防患于未然。

　　3.帮助房地产企业控制要面临的各种危机。当房地产企业财务发生潜在的危机时，房地产财务预警系统还能及时的寻找导致财务恶化的一系列根源。针对这些不同的根源，经营者会有的放矢地采取各种不同的应对方式，制定切实可行的相关措施，以阻止企业风险进一步恶化的可能。

　　三、房地产企业如何建立企业财务预警体系

　　当前，在国家针对房地产行业进行宏观政策调控的背景下，房地产企业的持续经营能力受到极大挑战，特别是金融政策的调整使房地产企业赖以生存的资金链出现危机，所以，房地产企业加强企业财务风险管理，建立和完善财务预警体系尤其必要。笔者认为，建立房地产企业财务预警体系，至少应该做好以下工作：

　　1.编制现金流量预算，加强现金流日常监控。对于房地产企业来说，决定企业是否具有强大的可持续经营能力的基本因素不是企业是否盈利，而是企业是否有充足的现金用于各项支出，因此准确地现金流量预算十分重要。现金流量预算应包括基本的年度流量预算及在其基础上进行的月度滚动现金流量预算，年度现金流量预算应对未来一年内企业的现金缺口具有预警功能，月度滚动现金流量预算应对企业年度内各期实际现金流与目标值的偏离程度具有预警功能。

　　2.确立财务预警指标体系，进行长期财务预警。财务预警指标一般应包含反映企业偿债能力、盈利能力以及资产运营能力的各类指标。针对房地产企业的特性，企业在建立各类预警指标时应有所侧重并能根据企业实际对一般财务指标的计算方法进行调整修订。例如，由于房地产企业对资金周转能力的特别要求，企业在制定财务预警指标时应着重从长期和短期两个方面反映企业的偿债能力，而且，企业应根据自己的会计核算方法考虑是否应将下列两项因素做特别考虑：①是否将不同工程进度条件下的已收业主房款但尚未交房的预收款项作为负债处理；②是否将施工单位已完成但尚未计入企业应付账款的工程进度款作为负债处理。另外，一方面，企业应将日常用于衡量经营管理水平的与财务风险关联紧密的指标纳入财务预警指标体系，例如将市场的销售新签指标、土地开发周期指标、工程施工进度指标等纳入财务预警指标体系。另一方面，财务预警指标应包含有定量指标和定性指标两个部分。

　　3.对企业财务预警系统结构应结合实际建立健全。在建立了风险预警指标体系后，企业对风险信号监测要根据其形成原因及过程，制定相应切实可行的风险管理策略，降低危害程度。为使财务预警功能得到正常充分的发挥，房地产企业应建立健全预警组织架构，包括财务信息收集—传递机制、财务预警分析组织机构、财务危机分析机制以及财务危机处理机制。

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