科学客观的房地产估价是课征物业税基础

　　物业税是一种对房地产保有阶段征收的税，一般以房地产的价值或收入为依据征收。“物业”一词译自英语，在我国是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已出现。物业税的征收将增加政府的转移支付能力，避免两极分化的进一步扩大，促进社会公平，从而有助于维护社会稳定。

　　物业税是财产税的一种，财产税是世界绝大多数国家普遍开征的税，是各国地方政府财政收入的重要来源。在美国，物业税是各地方政府财政资金的支柱性来源，一般要占地方财政收入的50%-80%；在加拿大，物业税主要作为地方税种由市政府征收，市政当局在确定税率及应税额上具有权限，财产税在地方政府的收入中所占的比重在35%-40%之间；在日本，物业税也是作为地方税由市政当局征收，应税对象是土地、房屋及应折旧资产；在我国的香港地区，实施物业税主要是对业主来自物业的收入（如租金）征税，物业税被规定为“是向本港土地及/或楼宇的业主所征收的税项”。另外像墨西哥、俄罗斯、法国、意大利等国均对不动产征收土地税或财产税。在房地产保有阶段征收物业税是国际通行的做法。

　　2003年10月，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”从此，“物业税”由一个人们陌生的术语变成大众熟悉的概念。

　　一般来说，物业税都是对土地、房屋等不动产的评估价值课税。房地产估价在税收上的运用称为房地产评税。按评税值征税是发达国家房地产税法中一条很重要的原则。评税值是以一定的估价原则和估价方法求得评估值再乘以一定的比率而得到的。按房地产评税值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房地产价值随之上下浮动，估价值也会相应调整，体现了公平的原则。美国等国的物业税都是把房地产的年度价值的一定比例作为征税依据，课税价值通常基于但并不一定等于其市场价值，美国应税财产税基大概是其财产市场价值的30%至70%之间。通常情况下，美国地方政府的评税师每年都要重新核定房地产课税价值。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益，保护土地资源，也可以促进纳税人合理利用房产、土地，规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。另外，当纳税人对自己所缴纳的税款质疑时，可请专业的房地产估价师进行估价以鉴定税款缴纳依据是否科学、客观。

　　房地产估价是一种专门职业，由于其专业技术性极强，事关公众利益，甚至是人民财产安全，不是可以随意做出的，而是由经过专门的教育和培训、具有相应专业知识和经验的专业房地产估价人员来完成的。我国自1994年以法律形式确立房地产估价师执业资格制度至今已有11年的时间，期间已形成行业准入制度、制定了房地产估价国家标准和理论体系、成立了房地产估价行业组织——中国房地产估价师与房地产经纪人学会。目前我国已经取得房地产估价师执业资格的人数约为28000人，其中进行注册执业的有近25000人。我国的房地产估价师完全有能力胜任物业税课征时对房地产价值的评估任务。

　　开征物业税需要一套完整的评估体系。如何合理评估不断变化的房地产价值从而征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题，需要社会各方力量的支持，更加需要房地产估价师从理论和实践两方面加以提高和准备，以迎接物业税评估的重要任务。