地下停车库的物业价格评估案例分析

　　一、地下停车库物业特点

　　地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：

　　1、权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。

　　2、计量单位比较特殊。商品房的存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。

　　3、日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。

　　4、存在对租售对象的限制。由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。”另外，开发商在实际销售过程中也会面临鱼和熊掌的选择问题，因此，其地下停车库的租售方案总体上不能影响地上物业的租售是其基本原则。

　　二、地下停车库物业的价格特点

　　由于地下停车库物业本身所具有的特殊性，因此其价格除具备一般房地产的价格特点，往往会表现出如下特点：

　　1、价格往往和车位数挂钩，与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入紧密程度较低。

　　2、同一地区单位价格不会出现较大的变化，由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会象其他物业那样，呈现出比较鲜明的独特性。同一地区地下停车库单位价格比较一致，也是地下停车库物业的价格特点之一。

　　3、价格受地上物业租售状况的影响，与地上物业相比，地下停车库物业在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上物业的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上物业租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。

　　三、地下停车库物业常见的评估方法

　　地下停车库物业价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性物业；其次，应该考察其周边物业中类似物业的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。一般而言，地下停车库物业价格评估可以采用市场比较法、收益还原法和成本法。

　　市场比较法的选择，取决于是否拥有大量地下停车库物业交易实例资料，同时评估对象应为可转让的物业。在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标选择和修正幅度的把握。

　　收益还原法的选择，主要基于评估对象属于经营性物业，有较为稳定收益，而在同类地区未能收集到可比交易案例时采用。在运用收益还原法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将评估对象进行分类，看其属于出租型、商业、生产经营型中的哪一类。另外，还原利率的确定也是一个难点。

　　成本法的选择，一般作为其他评估方法的补充，在前两种方法均不适用的前提下也可以作为主要评估方法。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本，利润率应按照开发地下停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。

　　[评估案例介绍]

　　某估价对象是位于××小区19号西地块公寓组团地下车库，评估时为在建工程，评估目的为向银行办理抵押贷款手续提供价格参考依据，该评估对象为可转让项目，各项手续齐全。根据评估对象的特点和周边房地产的实际情况，我们选取市场比较法和成本法作为最终的评估方法，在对这两种评估方法评估结果进行加权的基础上确定最终的评估价格。报告的技术过程为：

　　房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　委估对象是位于某市××国际公寓地下车库的对应分摊的出让国有土地使用权及在建工程（建筑面积14700平方米，分摊土地面积3207平方米）。

　　××国际公寓项目主要经济技术指标如下：总规划建筑面积111700平方米，其中地上建筑面积87100平方米，地下建筑面积24600平方米。地下建筑面积中机动车停车库建筑面积14700平方米（设计停车位共526个，其中机械车位54个，非机械车位472个），人防建筑面积9900平方米（设计人防停车位共100个，其中机械车位40个，非机械车位60个）。本次评估对象为可销售的地下车库，建筑面积为14700平方米，共设计机动车位526个，其中机械车位54个，非机械车位472个，所有可销售的地下车位都已取得了《北京市商品房预售许可证》，目前尚未对外进行销售。自评估基准日起地下车库用地尚可使用46.5年。

　　委估对象目前已经取得了《建设工程施工许可证》。在估价时点2003年2月17日，地上部分建筑已经完成主体结构施工和外装修工程；地下车库工程已基本完成，其中非机械车位已全部建成且可投入使用；机械车位主要结构已安装完毕，所需的机械车位辅助材料都已购备入库。

　　该宗地红线外基础设施达到“七通”，红线内达到场地平整状态。

　　二、区域因素分析（略）

　　三、市场背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估价方法选用

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本方法。（估价方法和估价步骤略）。

　　六、估价测算过程㈠、市场比较法求取地下车库房地产价格1、市场比较法求取非机械地下车库房地产价格⑴、选择交易案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目在全新条件下的市场价格进行比较。

　　表一：案例情况说明表

　　案例项目名称位置用途交易日期售价（人民币）

　　1××××中路西侧地下车库2003.2 100000元/个

　　2××委估对象北侧地下车库2003.2 100000元/个

　　3××委估对象东侧地下车库2003.2 120000元/个

　　⑵、比较因素的选择（过程略）。

　　⑶、比较因素修正及市场比较法结果（过程略）。

　　非机械地下车位价格为：（111917+111897+121100）÷3=114971（元/个）

　　地下非机械车位共有472个，则：非机械车位总价=114971×472=5426.63（万元）

　　2、市场比较法求取机械地下车库房地产价格（过程略）

　　地下机械车位价格为：（104527+104507+112005）÷3=107013（元/个）

　　地下非机械车位共有54个，则：非机械车位总价=107013×54=577.87（万元）

　　3、市场比较法求取地下车位总价地下车库总价=5426.63+577.87=6004.50（万元）

　　地下车库楼面单价=6004.5÷14700=4085（元/平方米）

　　㈡、成本法求地下车库房地产价格（1）土地取得费用（过程略），土地取得费用楼面单价为每平方米1000元。

　　（2）土地开发费（过程略），土地开发费为楼面单价200元/平方米。

　　（3）投资利息（过程略），计算公式为：投资利息=土地取得费×[（1+贷款利息率）2-1]+ +土地开发费×[（1+贷款利息率）1.5-1] = 130（元/平方米）

　　（4）投资利润考虑××市地下停车库项目土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情况，以10%作为本次土地评估的投资利润率。则：

　　投资利润=（土地取得费＋土地开发费）×利润率= 120（元/平方米）

　　（5）土地成本费用=（1）+（2）+（3）+（4）

　　= 1450（元/平方米）

　　（6）土地增值收益（过程略），土地增值收益=145元/平方米（7）年期修正系数（说明过程略），年期修正系数=0.9570（8）土地使用权价格的求取待估宗地46.5年期土地使用权价格（楼面熟地价）

　　=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×年期修正系数= 1526（元/平方米）

　　（9）建筑物的建造成本（过程略），建造成本为1908元/平方米。

　　（10）管理费用和专业人士费用（过程略），管理费用和专业人士费用为167元/平方米。

　　（11）建造成本的利息和利润（过程略），建造成本的利息和利润为262元/平方米。

　　（12）建筑物成新率考虑到委估对象地下库尚未竣工投入使用，其装修及设备情况良好，故本次评估中建筑物综合成新率取100%，则：建筑物价值=（1908+167+262）×100%=2337（元/平方米）

　　（13）销售费用（过程略），销售费用为251元/平方米。

　　（14）在建工程单价=1526+2337+251=4114（元/平方米）

　　（15）在建工程总价=4114×14700=6047.58（万元）

　　七、估价结果的确定

　　委估对象为地下车库，由于周边同类物业交易市场较为活跃，市场比较法能够充分体现评估对象的市场价值；同时由于委估对象车库分为机械式和非机械式两种类型，运用成本法也能在一定程度上体现其组成部分市场价值的真实性。因此，最终采用算术平均法计算最终评估价格结果，结果如下：在建工程楼面单价=4085×0.5+4114×0.5=4100（元/平方米）

　　在建工程总价=4100×14700=6027.00（万元）