对私房出租税收征管的探讨

　　昌吉是新疆北坡经济带龙头，又是首府乌鲁木齐的卫星城市，在地理位置上具有得天独厚的优越性，据有关数据显示昌吉经济发展已占新疆北坡经济带经济发展总量的50%以上。随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口愈来愈多。目前，私房出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。如何加强私房出租业税收征管，已成为新时期刻不容缓需要解决的问题。

　　一、现昌吉市私房出租行业的现状

　　近几年，昌吉市房地产业发展迅猛，昌吉周边各县及南北疆乃至乌鲁木齐等地在昌吉购房的人数越来越多，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及经济利益的驱使，为让房屋增值、保值提前把房屋购买下来，将房屋出租。在我们的日常税收征管的实际工作中可以看到，个人出租营业用房和住宅用房现象比比皆是，由于近两年房价的攀升，个人出租房屋取得收益也水涨船高，私房出租固有的隐蔽性、分散性的特点，加之房屋出租人缺乏纳税意识，各地在私房出租收入中税收流失的现象普遍存在，已成为房屋出租的行业性问题，昌吉市地税局曾对私房出租业采用一次式拉网集中突击征收模式，征收工作量大、周期长，尽管税务机关花费了大量人力、物力、财力，但收效甚微。

　　房屋租赁管理是一项复杂的社会系统工程。出租房屋行政管理各部门各自为政，房屋租赁管理难以落到实处。目前与房屋出租管理有关的部门有公安、外来人口管理、街道、居委会、房管局和税务机关等，但是各部门之间缺乏行之有效的协作配合，不能形成齐抓共管的合力。以昌吉市为例，公安部门根据《昌吉市流动人员暂住证管理规定》、《昌吉市房屋租赁管理办法》，实施出租房屋承租人户籍管理；房地产行政主管部门根据《城市房地产管理法》等管理规定，实行房屋租赁合同登记备案管理；但对于行政管理相对人而言，则感觉政出多门，多头管理，手续繁多，甚至加重了经济负担，因此，很多租赁当事人不愿意办理相关手续。而管理部门则由于几个部门没有形成管理合力，谁都在管，但谁都管不了、管不好，行政管理成本居高，造成行政管理效率低下，效果不佳。

　　二、个人出租房屋税收征管难的主要原因

　　（一）纳税人纳税意识普遍差，难以控制是目前税收征管的难点。对个人出租房屋征税，一直是税税收征管的一个难点问题。一是私人出租房屋行为分散、隐蔽，又是现金交易，税务部门难以发现；二是纳税人不去主动纳税，许多人认为纳税与自己无关，自己没有办营业执照，也从来不和税务机关打交道，压根没把自己和纳税人联系起来，即使有些人知道应该纳税，也不会主动申报纳税。大部分人抱着“能逃则逃，能少则少”的心态。造成税务机关难以掌握税源实际情况；三是部分税务干部认为出租房屋税收征管难度大，，顺其自然，能收多少就算多少，久而久之，一定程度上就给纳税人造成出租房屋不用纳税的错觉。很多纳税人有一种思想：税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，傻子才会主动纳税。对税务机关来说，这部分纳税人难以控制也是客观现实。

　　（二）房产的所有人与使用人不一，导致纳税人难于落实出租房屋的房产税以房屋所有人为纳税人，但在现实征管工作中，房产所有人的流动性情况较多，据调查，由近40%的房屋所有人不在当地，税务机关与房产所有人难以联系，增加了税收征管的难度。部分纳税人往往以提高房屋租金的方法将税负转嫁给承租方，或由承租方代付税款，双方扯皮，造成。

　　（三）房屋出租市场不规范税源零星分散，房屋租赁收入缺乏行之有效的监控由于房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致房屋出租税收流失。租房协议不真实或业主不提供，给税务机关取证、核实收入、征税造成很大难度。为达到少缴税金的目的，受利益驱动，还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金收入，双方往往签订真假两份合同，用假合同应付税务机关。最终因纳税人申报情况不实而导致税收流失。有的房主假借将房屋无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或以维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据，再加上信息不畅，缺乏相关资料，尽管许多地区采取区域性定期清理，但漏征漏管现象依然非常严重。

　　（四）涉及税种多税负高税务机关难以纳入正常税收征管房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等税种，由于业主对相关税收知识所知甚少、依法纳税意识不强，纳税人往往不申报。现行房产税规定，自用房屋按房产原值一次扣除残值30%计征，年税率为1.2%，而出租房屋按租金计征，税率为12%，可见房屋出租用于经营的，其整体税负大大高于住房税收税负，国家为了鼓励住房出租业主主动申报纳税，规范住房出租行业税收征管，对营业税、房产税、个人所得税税率作了大幅调整，但收效其微。

　　（五）税源变化快房屋租赁税源底子不清对房产租赁特别是私房出租情况，税务机关征管薄弱，在调查中我们发现，税务机关对辖区内纳税户房产租赁情况掌握的征管基础资料欠缺，尤其对个人房产租赁情况，税务机关由于人手不够的原因，无力掌握税源变化情况，难以将房屋出租纳入日常征管。房屋租赁税源底子不清，暴露出我们征管基础工作方面的漏洞，税源监控不够，也反映出税务机关与相关部门的信息交换不畅。

　　三、加强房屋租赁行业税收征管的建议和对策

　　（一）加大税法宣传力度，公民自觉纳税意识加强宣传，增强公民的自觉纳税意识和相互监督意识。要采取多种形式广泛开展宣传工作，通过报纸、电视、广播等媒体，向广大群众宣传有关房屋租赁的税收政策。广泛开展走访、召开座谈会等活动，征求社会各界对私房出租税收征管工作的意见和建议，增强社会对房屋出租业税收征管工作的了解和支持。做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。

　　（二）做好部门之间的配合、协税护税工作，私房出租税收代征网络建设加强与公安、房管、社区街道、居委会等部门的配合。充分发挥协税、护税网络的积极作用，建立一个各部门协调管理的机制，将涉及租赁的相关行政管理，如房管、公安、计生、税务等，都纳入到一个框架内，实现管理上的信息共享、资源共享。建立以房管部门、社区街道、居民委员会为主的私房出租代征网络。

　　（三）强化税收征管，规范房屋出租行为对私房出租税收进行细化和动态管理。将房屋出租纳入正常的税收征管。我们可以借鉴一些房产管理的成功经验，要求出租房屋必须填写《房屋出租纳税申报表》，凡其“三证”（营业执照、房屋产权证、户口簿）的姓名一致，可视为自有自用房产，按房产计税余值计征房产税，否则，一律从租计征房产税。对于所提供租金收入明显低于计税租金标准又无正不当理由的，则按计税租金标准核定征税，规范租赁行为。定期进行专项检查，对私房出租的税收不法行为，要从严查办，从重处罚。对税收违法案件进行曝光，对偷逃税者形成震慑，营造良好的私房出租税收环境。

　　（四）实行房屋租赁业税收征缴情况的定期公布和举报奖励制度，建立私房出租定期公布、欠税公告和举报奖励制度。通过奖励促使群众对私房出租偷逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。尤其是要提高私房出租业税收征管的透明度，税务机关要定期对私房出租税收的征管情况予以公告，促使私房出租者相互监督。

　　（五）建立私房出租税源信息网各地税务机关要充分利用计算机网络等高科技手段，对辖区内私房出租情况实施动态监控。税务机关应充分利用公安、房管、房屋中介机构和街道居委会的有关私房出租情况资料，以房屋管理为基础，建立租赁房屋管理档案，在实现资源共享基础上，建立私房出租资料数据库系统，整合现有的房屋出租信息采集系统，从而实现房屋租赁管理的信充分利用社会资源，不断提高对私房出租业的税源控管水平。