城市建设和房地产业税费体制改革的基本思路

　　随着我国经济体制改革的深入和市场经济的发展，特别是国家土地制度的放开及推行住房商品化政策以来，我国城市建设和房地产业得到了长足发展，据统计，1996一1998年，城建与房地产业两项上交税费之和年平均占财政总收入的3%以上，占地方财政收入的6%以上。但与之相关的税费体制不尽合理，重复课税、税负不公和费出多门、以费挤"税"等问题已成为制约产业发展的"瓶颈"，亟需加以改善。

　　一、科学界定产业税费负担。消费经济学理论和国际惯例将最终产品的公共税收总负担上限定为价格的30%，超过此限便说明政府将剥夺生产经营者的再生产资源（资本）。最终产品的税负分布环节是：流转税类15%、收益税类8%、财产税类6%、行为目的税类1%.我国也应根据现行产业政策和市场情况测算并确定合理的最终产品公共综合税费负担，并根据"公平"、"简便"原则科学设计各环节税种。"从一些调查测算的情况来看，目前，我国城建和房地产业最终产品的税费总负担并未超出30%，具体分布为：流转税费21%（其中税7%，费14%）、所得税3%、财产税1，5%、行为目的税费3·5%.对此现实的评价是，流转环节税费过多（又主要是收费过多）、收益税太少、财产税负担稍轻、行为目的税费负担偏重。根据我国目前财税体制及市场产业发展情况，对城建及房地产业税费负担调整改革的基本思路与设想应是：综合税费负担适当调低到25%，具体分布为：流转环节15%、收益调节环节6%、财产税负担3%、行为目的类调节负担1%；扩大税基，拓宽征收范围，将物业税培育成地方税收体系的骨干税种。

　　二、依法理顺税费关系。"费重税轻，收费挤占国税。是当前不合理的税费体制现状。考虑到城市建设和房地产业负担水平及与城市规划建设、国土保护等国民经济发展的若干重大因素有特殊联系，产业税费改革的重点是科学规范税费体制，依法理顺税费关系。改革的具体思路是：（一）将所有行政性收费（基金）转入流转税、财产税和行为税，只保留权属登记等证照工本费，实现真正意义上的"少费政府，将事业性收费转为劳务商品行为和中介服务行为，按非商品劳务流通和管理，取消一切不合理的行政事业性收费项目。（二）按性质和目的合并税（费）种。根据土地与房屋的内在价值联系和物业商品的流转特征，将与房地产相关的税费合并成物业税（房地产税）；将与城市规划建设相关的收费项目并入城市建设税；将教育设施配套收费并入教育税等。（三）根据税种性质和调节目标合理确定计税依据，科学设计具有灵活调节功能和广泛适用范围的税率，保证税收功能的充分发挥。

　　三、完善不动产税收立法。税收立法是实现全部税收意义的依据，也是建立和完善社会主义统一大市场的客观要求。不动产税收立法建设的当务之急有两方面：一是加快税制改革步伐，提高不动产税法的层次，保证其法律依据的权威性和严肃性；二是统一内外资税法及同一纳税对象的征收范围。房地产税费合并后，连同城建税应适用于"三资"企业，实行统一的国民待遇。房地产税的征收范围在城镇要延伸到私产（超标准面积部分），在农村要扩大到非农业用房地产。综合国土、城建、房地产管理、工商、物价、税务等机关及部分建筑企业和房地产公司的有关情况，对与不动产相关的几个税种及其税制要素基本设想如下：

　　（一）房地产税。其纳税人为在中华人民共和国境内拥有或使用房地产（不动产）的单位和个人。课税范围为在中华人民共和国境内全面征收。计税依据为房地产的市场评估价格；出租房地产为实际租金收入。税目为办公用房地产、生产经营用房地产、生活居住用房地产。考虑到"房“、"地"合一，内外资税制统一这一因素，取消城镇土地使用税、城市房地产税和场地使用费，三个税目分别按1·5%、1·3%、1·2%的税率计征，出租房地产按15%的税率计征。

　　（二）城市维护建设税。纳税人为凡在中华人民共和国境内从事生产经营活动的单位和个人。征收范围为在中华人民共和国境内全面开征。计税依据为商品流转额和非商品营业额。考虑到由附税转正税及若干与市镇建设相关的收费项目并人，税率为8 0/00.

　　（三）教育税。纳税人为凡在中华人民共和国境内从事生产经营活动的单位和个人。征收范围为在中华人民共和国境内全面开征。计税依据为商品销售额和非商品流转额；农村按人均纯收入。考虑到由附加转正税，以及将若干与教育设施配套建设相关的收费项目转入该税，税率定为2·5 0/00；农村为2 0/00.

　　（四）营业税。目前房地产市场不景气，因此不应调整营业税的"销售不动产"税率；对租金收入，如果已将房地产税率调整到15%，则也不可再在营业税的"租赁业"中调高税率。

　　（五）耕地占用税。在现行耕地占用税的地区差别定额税率基础上，考虑到将保护国土、新耕地造地补偿及青苗补偿等专项收费（基金）转入此税，而这些收费（基金）于国于民又都是合理和必要的，应以税收形式保留和征收。

　　（六）土地增值税。房地产业在我国尚是一个新型产业，房地产市场有待进一步发育，价格机制和市场法则也有待进一步规范。因此笔者认为，在目前其他税种对土地级差收益的调节不是很有力的情况下，土地增值税作为分配级差收入的一个有力手段，并不具备"并"或"转的条件，仍须作为独立税种保留。

　　（七）固定资产投资方向调节税。对于城建和房地产开发企业而言，固定资产投资方向调节税是一个负担较大的税种，税率15%，约占房地产开发投资总体税负的37%，就当前的产业发展形势来说负担略为偏重。但考虑到一是此税已形成地方财政的稳定可靠收入，比重也较大（约占2%），二是不动产税收将作为地方税收体系的骨干税种这一发展方向，三是此税对实现政府对固定资产投资规模的宏观调控确有无可替代的作用，笔者认为有存在的必要、且对房地产投资开发不宜适用零税率。可将不动产投资税率下调到10%左右，减收部分以新开征的不动产遗产税和赠与税补偿。