房产税的公平与效率分析

　　摘　要：中国居民收入差距的急剧拉大和财富分配的日益不公，要求各种直接税公平职能的加强。然而，我国现行房产税存在种种缺陷与弊端，既制约了其公平职能的发挥，也不利于资源的有效配置。我国房产税改革，应做到公平税负和提高效率。具体来说，将土地价值与房产价值合在一起，统一征收房地产税；统一计税依据，按市场评估价值征税；将城镇居民个人房产纳入征税范围，增强公平性；对房地产开发商征收房地产税，实行比率累进税率。

　　关键词：税收公平；税收效率；改革；建议

　　一、税收公平与效率理论

　　公平与效率是税收学的重要内容，也是整体税制和具体税种设计的重要指导原则。

　　1.税收公平原则是指对所有纳税人的课税应当公平，无所偏袒

　　税收公平的衡量标准主要有纳税人负税能力的大小和从税收中受益的多少，也就是能力原则和受益原则。对于以上两个衡量标准，大多数经济学家认可能力原则。因为每个公民从政府获得的收益和保护是很难具体量化和比较的。衡量纳税能力的标准主要有财富、收入和消费。三种衡量标准中，消费的多少虽然是可以计算的，但其监管成本太大，不符合税收效率原则；随着对个人所得税的重视，个人收入的监管体系逐渐趋于完善，财富尤其是各种固定资产，是非常容易统计和监管的。

　　2.税收效率原则主要包括行政效率原则和经济效率原则

　　税收行政效率主要是指税务机关征税成本和纳税人的奉行成本要尽可能的小。税收经济效率是指税收对资源配置的扭曲效应尽可能小，也就是使税收的超额负担尽可能小。

　　二、税收公平与效率的关系

　　1.税收公平与效率的统一性和矛盾

　　税收公平与效率密切相关，具有统一性：税收效率是公平的前提，如果税收导致资源配置无效，经济发展必然受到影响，那么公平也只能是共同贫穷上的公平；税收公平是效率的重要条件和保证，如果税收不能将收入差距和财富分配不公控制在居民可以容忍的范围内，必然导致居民的不满和社会的不安定，最终损害效率。税收公平与效率又是矛盾的，对某一具体税种而言，税收公平与效率往往不能兼顾，必须有所侧重，有所取舍。

　　2.税收公平与效率的协调

　　税收公平与效率的协调是通过各具体税种的优化设计实现的。在税收公平与效率协调这一问题上，本文的观点主要有以下两个方面：

　　第一，对企业等法人的课税应当坚持效率优先，而对个人的课税则应当更注重公平。企业是进行经济资源配置的直接主体，也是社会财富最主要的创造者。如果对企业的课税违反了效率原则，必然导致整个经济资源配置的无效率，将严重影响社会经济的发展。对我国这样一个发展中国家来说，税收效率原则尤其重要。而个人是社会财富的最终拥有者，如果居民收入差距和贫富差距过大，必然影响劳动者的积极性，还会带来一系列的社会问题，也不符合公共财政的要求。

　　第二，流转税应当侧重效率，而直接税则应当更注重公平。流转税课征于生产、销售各环节，影响资源配置的范围很大，效果也更直接和明显，如果流转税的设计不合理，对经济效率的影响会很大。而且一般来说，流转税是比较容易转嫁的，很难通过流转税来实现公平收入和财富的效果。而直接税一般在分配和消费环节课征，对资源配置的影响范围和力度较小，并且税负很难转嫁，正适于实现税收的公平职能。

　　3.房产税中的公平与效率

　　房产税作为一种直接税，首先应当注重其公平职能。但是，房产税的纳税人分为两类：个人和企业。因此，房产税不可以一味地追求公平，对企业征收的房产税还应当坚持效率原则。本文的观点是：对个人征收的房产税应当侧重公平，课征于企业的房产税应当更注重效率。

　　三、我国房产税的缺陷

　　我国现行房产税制订较早，而且长期未加以修改，已经很难适应经济形势的发展变化，主要表现在个人房产税公平功能的缺位、普通企业房产税的税收无效率和对房地产开发企业税收调控的缺位这三个方面。

　　1.个人房产税公平功能的缺位

　　（1）个人房产税开征范围过小，调控力度有限。我国房产税目前仅对个人出租性和经营性房产征税，对个人自有自用房产免税。这主要是因为现行房产税制订时，我国尚未进行住房产权制度改革，个人私有住房的比例很低，而且当时居民收入水平差距很小，利用房产税调节财富分配的必要性不大。

　　然而近些年来，随着我国城镇居民住房制度的改革和房地产业的迅猛发展，居民私有住房的比例在迅速提高。而且对于大多数居民而言，房产已经成为个人财富中最重要的组成部分。因此，将房产税征税范围扩大到城镇居民自有住房的制度性障碍已经消除。与此同时，我国不同阶层居民的收入差距在迅速拉大，财富分布日益不公，我国的基尼系数位居世界前列，两极分化趋势已经显现。作为政府公平收入分配功能的重要税种，如果房产税的征税范围太小，税额过少，很难真正实现其应有的功能，甚至会进一步加剧贫富分化。例如，张旭伟在《浅论税收公平分配功能的弱化》中就明确指出：我国居民个人在缴纳各种直接税后，最富有的阶层更富了，而最贫穷的阶层却更穷了，而中间阶层税前和税后的收入水平根本没有受到明显的影响。因此，扩大房产税征税范围，增加税额已经是势在必行。

　　（2）不同房产出租方式的监管难度不同，纳税人逃税比例相差很大，导致个人的实际税负不公。个人出租的房产可以细分为三类：营业用房产出租、居住用房出租和办公用房出租。对于税务机关而言，对这三种房产出租的监管难度差别很大。出租后用于营业的住房一般位于比较显眼的位置，而且税务机关可以在对经营者征收其他税种的同时征收营业税，所以出租营业用房的个人逃税难度很大。出于逃税的目的，出租后用于个人居住和办公的房产，一般位于居民户比较集中的小区或者其他隐蔽的地方，税务机关对这类房产出租行为的监管难度很大，有的基层税务部门干脆放弃该类房产税的征管，从而导致税收流失严重。

　　由此可见，由于以房产租金作为计税依据，会导致不同房产出租者逃税比例相差很大。这既不符合税收的横向公平，也不符合税收的纵向公平。

　　2.普通企业房产税导致的资源配置低效率

　　（1）两种计税依据和两个税率导致资源配置的低效率。我国现行的房产税对企业自有房产按房产原值征税，税率为1 2%，对企业出租性房产按租金收入征税，税率为12%.房产自身的增值功能使得其原值低于市场价值，再加上物价上涨等因素，二者的差距会更大。而房产的租金收入和其市场价值、物价水平成正相关关系。这样就必然导致使用自有房产的企业房产税税负低于出租房产的企业。再加上后者的税率是前者的10倍，二者的税负差距会更大。

　　（2）对使用自有房产的企业而言，土地使用权获取方式和财务处理方法的不同，导致企业税收负担差距较大，不利于土地资源的有效利用。房产是和其占用的土地密不可分的，对房产价值的评估很难与土地价值割裂开。而我国企业占用的土地有较大一部分是通过国家划拨无偿获得的，对这部分企业来说，其房产价值仅仅是房产的建造原值，其房产税计税依据要远远低于房地产的真实价值。在有偿获得土地使用权的企业中，有些企业将土地使用权计入无形资产，不用缴纳房产税。而另外一些企业将土地使用权获取费用一同计入房地产价值。这样，后一类财务处理方式虽然更合理，但其税收负担却更重。土地是一种稀缺资源，对我国尤其如此。土地的无偿划拨和低税负必然导致土地利用的低效率。应该采用土地拍卖方式和实行统一的财务处理方式，公平企业税负，提高土地资源的利用效率。

　　（3）同一税种，两套税制。目前，我国对内资企业征收房产税，对外资企业征收房地产税，而且许多地方政府对外资企业给予较多的税收优惠。这就导致内外资企业税负不公，不利于房地产资源在两类企业间的合理配置。

　　3.房地产开发企业税收效率功能的缺位

　　近几年来，中国房地产市场过热，土地等稀缺性资源低效率利用的情况比较严重。这突出表现在房地产开发商将获得开发权的土地大量闲置，以及新开发房产的大量空置。出现这种现象，原因主要有两个：第一，房地产是个人生活和企业经营所必需的，其需求弹性很小；第二，土地又是一种稀缺的不可再生资源，所以无论房地产开发企业数量如何，只要获得了土地使用权就在某种程度上居于垄断地位。这样，房地产开发商就可以通过土地闲置和房产空置来控制房地产市场的实际供给，以此来谋取暴利。

　　房产税是和房地产市场直接相关的税种，而我国现行房产税对调控房地产市场几乎无能为力。

　　四、对我国房产税改革的建议

　　我国房产税改革，同样应当从房产税公平与效率两大职能入手，做到公平税负和提高效率。

　　1.将土地价值与房产价值合在一起，统一征收房地产税

　　房产与其占用的土地是密不可分的，将房产与土地割裂开单独征收房产税，既不合理，也对房产价值的评价存在困难，容易导致不公平。当然，这样也有利于提高企业对房地产的利用效率。

　　2.统一计税依据，统一按照其市场评估价值征税

　　由于房地产本身的易监管性，以市场价值作为计税依据，降低了征税成本，可以避免按租金收入征税造成的税收流失和税负不公平，也不利于各经营主体的公平竞争，提高房地产的资源配置效率。在现阶段，可以由税务机关委托符合条件的市场中介机构进行房地产价值的评估。

　　3.将城镇居民的个人房产纳入房产税的征税范围，实行累进税率

　　通过扩大征税范围，必然会增加房地产税税收总额，增强财政进行收入再分配进而公平居民收入的能力。对居民个人拥有的普通商品房实行低税率，对个人拥有的多套住房、高档住房和豪华别墅实行较高税率，实现税负的纵向公平。这样还可以抑制投机性住房需求，缓解房地产价格的过快上涨。

　　4.对房地产开发商尚未售出的房地产征收房地产税，实行比率累进税率

　　对土地闲置率和住房空置率低于一定标准的房地产开发商免税，对高于该标准的开发商征收房地产税，并且以上两个比率越高其适用的税率越高。这样可以提高房地产资源的利用效率。

　　另外还要实行对内外资征收统一的房地产税。

　　参考文献：

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　　[2]　张旭伟。浅论税收公平分配功能的弱化[J].税务研究，2001（8）。

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