抓住“两个着力点” 深化房地产信贷审计
来源： 审计署沈阳办·沈万君
2005-10-04
普通
近年来，为规范和引导房地产市场健康发展，国家相继出台了稳定房价等一系列宏观调控政策和措施，其中一项即为加强房地产信贷管理、防范金融风险。房地产贷款是当前政府实行紧缩性宏观经济政策最直接、最主要的一个调控目标。防范和化解金融风险，一直被视为金融审计的目标之一，审计机关应充分发挥审计监督为宏观调控服务的作用，深化房地产信贷业务审计，以促进房地产业健康发展。
房地产信贷业务主要有房地产开发商贷款、居民个人购房贷款和政策性住房贷款。 根据国家统计局统计，在房地产开发资金来源中，房地产开发中使用银行贷款的比重达55%以上。2004年底，房地产贷款余额为26 306.3亿元人民币，2005年一季度房地产贷款余额达27 650.6亿元，其中：房地产开发商贷款8 177.5亿元、居民个人购房贷款16 743.7亿元、政策性住房贷款2 650.1亿元。笔者认为，目前，在加强和深化房地产信贷业务审计工作中，审计人员应着重抓住“两个着力点”，即房地产开发商贷款和个人住房消费贷款，对其真实性、合规性和风险性“三性”进行深入系统地审计。
一、抓住房地产开发商贷款，对其合规性和风险性进行全面审计。
房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。中国人民银行统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重，由于房地产开发企业良莠不齐，贷款的不良率也较高。同时一些基层银行在发放房地产贷款中普遍存在违规操作、贷款管理混乱，甚至个别银行工作人员与开发商相互勾结，共同骗贷，造成风险和损失。
在房地产开发商贷款审计中，针对房地产开发商贷款主要包括的住房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款、地产开发贷款（含政府土地储备机构贷款）和商业用房开发贷款四个方面开展审计。首先以真实性为基础，从房地产开发企业贷款账户入手，以揭露重大的违法违规问题为突破口，审查房地产项目贷款资金的流向，同时到建设、土地和房产等管理部门延伸调查房屋建设有关实际状况，必要时延伸房地产开发企业和实地勘察，查处挪用、套取，以及内外勾结诈骗银行资金等违法行为。其次，审查贷款主体资格的合规性。检查是否存在对“四证”不全的开发项目发放贷款或贷款在前办证在后；是否存在对自有资金严重不足的开发企业发放贷款、造成风险和损失等行为。再次，以检查内部控制制度为切入点，审查银行贷款的操作风险，揭露有无违反信贷业务“三审三查”等操作规程，违规办理展期、以贷收息和借新还旧发放贷款等掩盖风险、造成损失等问题。同时审查抵贷资产评估价值的真实性和风险点，如对土地储备机构发放的土地储备贷款审计，不仅应审查土地作抵押贷款额度是否超过所收购土地评估价值的70％，还要审查贷款期限，揭露造成土地储备贷款已形成风险和损失的行为。最后，审查房地产开发商资金来源和使用的合规性。是否存在以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款，是否按《中国人民银行银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称央行121文件）等法规规定对开发商的流动资金贷款进行了限制，是否存在向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款等违法违规问题。
二、抓住个人住房消费贷款，对其真实性和合规性进行系统审计。
从审计披露情况显示：虚假按揭贷款风险已经逐渐成为商业银行个人住房贷款中发生频率较高的风险之一。由于自2003年6月央行121文件出台以来，央行加强了房地产信贷业务的管理，房产开发商获得银行贷款的难度增大，而与此同时，房产开发商为了避免其房地产经营的信贷资金“支付链条”中断，因而通过个人住房消费贷款达到筹集房地产开发资金的目的，把“假按揭”作为一种融资渠道，用种种虚假按揭手法骗取银行贷款的情况屡见不鲜。对于银行来说，个人住房按揭贷款一直被认为最具成长性，而且风险性最低的银行业务之一，大多银行都将之视作优质业务，存在降低门槛，再加上内控制度不严，导致内外勾结，虚构销售合同，骗取银行贷款，造成“假按揭”有上升的趋势。
因此，对个人住房消费贷款审计应从以下三个方面进行重点审计检查，在对信贷资产损益的真实性审计中查处通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款，揭示虚假按揭贷款造成的风险和损失。首先，审查购房人的真实性，是否存在多个贷款人具有某一共性，“假按揭”的惯用手法是开发商指使本单位职工或其亲属、朋友，甚至雇佣人员收集无关人员的资料，冒充购房者，签订购房合同，从而达到套取银行资金的目的。例如：贷款人同是开发商或施工单位职工，收入证明由同一单位开出或者所购房屋为同一楼号、楼层房号是接近的，借款合同笔体相同，多个贷款人还款时间一致、从同一账号划款等。必要时延伸调查借款申请人和借款人的直系亲属对所购房屋的基本情况了解程度。其次，审计个人住房和商用房消费贷款时，重点审核贷款的投放条件和个人还款来源。审计人员必须把握购房首付款的来源和认定问题。审查是否存在银行委托开发商直接代收首付款并开具收据，如银行仅凭开发商出具的收款凭证（一般为收据）确定购房者是否已交首付款。由于对新建商品房缺乏必要的价格评估程序，若开发商出具虚假缴款凭证或虚增房价，将造成事实上的“降低首付标准”和“零首付”贷款虚假现象。第三，查实房屋产权归属的真实性。审计人员应到房地产管理部门延伸调查，了解房地产开发企业所开发房屋的真实销售情况和房屋产权变更状况。重点关注销售不畅房屋的贷款状况，特别是在楼盘销售不畅的情况下，以及房屋销售的尾期，开发商为回笼资金，时常利用“假按揭”将房屋抵押给银行，从而转嫁风险。
在对个人住房消费贷款审计时，还应对消费信贷中住房贷款真实性的系统审计，即从住房贷款的资金流向、贷款的企业等贷款业务的流水线进行系统的全面审计。同时对银行个人住房消费信贷业务的合规性进行审计，从揭露虚假按揭贷款入手，检查银行各项业务的合规性，结合五级分类的真实性，重点审核新发放、出现不良和还贷欠息的个人住房消费贷款的合规性，查处银行在内部控制和操作手段方面存在的薄弱环节和漏洞，以及个人住房信贷发放过程中银行人员存在道德风险违规操作和开发商虚假按揭手法骗取银行贷款等严重违法行为。
房地产业是中国经济的支柱产业，目前房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2004年，在中国国有银行不良贷款余额最大的十个行业中，房地产业位居第四，金融风险不断积聚。房地产信贷管理中的违法违规问题频发，通过房地产开发贷款诈骗银行和虚假按揭案时有发生。因此，围绕着宏观经济运行中存在的突出问题，抓住“两个着力点”，加强和深化对房地产信贷业务开展全面系统地审计，揭露和反映房地产业运行中存在的突出风险，以及银行经营管理中存在的重大违法违规问题，从而为完善房地产信贷管理提出宏观审计建议，促进房地产金融健康发展，以防范金融风险。
房地产信贷业务主要有房地产开发商贷款、居民个人购房贷款和政策性住房贷款。 根据国家统计局统计，在房地产开发资金来源中，房地产开发中使用银行贷款的比重达55%以上。2004年底，房地产贷款余额为26 306.3亿元人民币，2005年一季度房地产贷款余额达27 650.6亿元，其中：房地产开发商贷款8 177.5亿元、居民个人购房贷款16 743.7亿元、政策性住房贷款2 650.1亿元。笔者认为，目前，在加强和深化房地产信贷业务审计工作中，审计人员应着重抓住“两个着力点”，即房地产开发商贷款和个人住房消费贷款，对其真实性、合规性和风险性“三性”进行深入系统地审计。
一、抓住房地产开发商贷款，对其合规性和风险性进行全面审计。
房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。中国人民银行统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重，由于房地产开发企业良莠不齐，贷款的不良率也较高。同时一些基层银行在发放房地产贷款中普遍存在违规操作、贷款管理混乱，甚至个别银行工作人员与开发商相互勾结，共同骗贷，造成风险和损失。
在房地产开发商贷款审计中，针对房地产开发商贷款主要包括的住房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款、地产开发贷款（含政府土地储备机构贷款）和商业用房开发贷款四个方面开展审计。首先以真实性为基础，从房地产开发企业贷款账户入手，以揭露重大的违法违规问题为突破口，审查房地产项目贷款资金的流向，同时到建设、土地和房产等管理部门延伸调查房屋建设有关实际状况，必要时延伸房地产开发企业和实地勘察，查处挪用、套取，以及内外勾结诈骗银行资金等违法行为。其次，审查贷款主体资格的合规性。检查是否存在对“四证”不全的开发项目发放贷款或贷款在前办证在后；是否存在对自有资金严重不足的开发企业发放贷款、造成风险和损失等行为。再次，以检查内部控制制度为切入点，审查银行贷款的操作风险，揭露有无违反信贷业务“三审三查”等操作规程，违规办理展期、以贷收息和借新还旧发放贷款等掩盖风险、造成损失等问题。同时审查抵贷资产评估价值的真实性和风险点，如对土地储备机构发放的土地储备贷款审计，不仅应审查土地作抵押贷款额度是否超过所收购土地评估价值的70％，还要审查贷款期限，揭露造成土地储备贷款已形成风险和损失的行为。最后，审查房地产开发商资金来源和使用的合规性。是否存在以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款，是否按《中国人民银行银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称央行121文件）等法规规定对开发商的流动资金贷款进行了限制，是否存在向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款等违法违规问题。
二、抓住个人住房消费贷款，对其真实性和合规性进行系统审计。
从审计披露情况显示：虚假按揭贷款风险已经逐渐成为商业银行个人住房贷款中发生频率较高的风险之一。由于自2003年6月央行121文件出台以来，央行加强了房地产信贷业务的管理，房产开发商获得银行贷款的难度增大，而与此同时，房产开发商为了避免其房地产经营的信贷资金“支付链条”中断，因而通过个人住房消费贷款达到筹集房地产开发资金的目的，把“假按揭”作为一种融资渠道，用种种虚假按揭手法骗取银行贷款的情况屡见不鲜。对于银行来说，个人住房按揭贷款一直被认为最具成长性，而且风险性最低的银行业务之一，大多银行都将之视作优质业务，存在降低门槛，再加上内控制度不严，导致内外勾结，虚构销售合同，骗取银行贷款，造成“假按揭”有上升的趋势。
因此，对个人住房消费贷款审计应从以下三个方面进行重点审计检查，在对信贷资产损益的真实性审计中查处通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款，揭示虚假按揭贷款造成的风险和损失。首先，审查购房人的真实性，是否存在多个贷款人具有某一共性，“假按揭”的惯用手法是开发商指使本单位职工或其亲属、朋友，甚至雇佣人员收集无关人员的资料，冒充购房者，签订购房合同，从而达到套取银行资金的目的。例如：贷款人同是开发商或施工单位职工，收入证明由同一单位开出或者所购房屋为同一楼号、楼层房号是接近的，借款合同笔体相同，多个贷款人还款时间一致、从同一账号划款等。必要时延伸调查借款申请人和借款人的直系亲属对所购房屋的基本情况了解程度。其次，审计个人住房和商用房消费贷款时，重点审核贷款的投放条件和个人还款来源。审计人员必须把握购房首付款的来源和认定问题。审查是否存在银行委托开发商直接代收首付款并开具收据，如银行仅凭开发商出具的收款凭证（一般为收据）确定购房者是否已交首付款。由于对新建商品房缺乏必要的价格评估程序，若开发商出具虚假缴款凭证或虚增房价，将造成事实上的“降低首付标准”和“零首付”贷款虚假现象。第三，查实房屋产权归属的真实性。审计人员应到房地产管理部门延伸调查，了解房地产开发企业所开发房屋的真实销售情况和房屋产权变更状况。重点关注销售不畅房屋的贷款状况，特别是在楼盘销售不畅的情况下，以及房屋销售的尾期，开发商为回笼资金，时常利用“假按揭”将房屋抵押给银行，从而转嫁风险。
在对个人住房消费贷款审计时，还应对消费信贷中住房贷款真实性的系统审计，即从住房贷款的资金流向、贷款的企业等贷款业务的流水线进行系统的全面审计。同时对银行个人住房消费信贷业务的合规性进行审计，从揭露虚假按揭贷款入手，检查银行各项业务的合规性，结合五级分类的真实性，重点审核新发放、出现不良和还贷欠息的个人住房消费贷款的合规性，查处银行在内部控制和操作手段方面存在的薄弱环节和漏洞，以及个人住房信贷发放过程中银行人员存在道德风险违规操作和开发商虚假按揭手法骗取银行贷款等严重违法行为。
房地产业是中国经济的支柱产业，目前房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2004年，在中国国有银行不良贷款余额最大的十个行业中，房地产业位居第四，金融风险不断积聚。房地产信贷管理中的违法违规问题频发，通过房地产开发贷款诈骗银行和虚假按揭案时有发生。因此，围绕着宏观经济运行中存在的突出问题，抓住“两个着力点”，加强和深化对房地产信贷业务开展全面系统地审计，揭露和反映房地产业运行中存在的突出风险，以及银行经营管理中存在的重大违法违规问题，从而为完善房地产信贷管理提出宏观审计建议，促进房地产金融健康发展，以防范金融风险。
