用未完工项目抵顶债务如何确认收入

　　【问题】

　　我是房地产开发企业，用我建了一半的项目抵顶债务，先抵顶一部分，等工程完工后再按全价重新调整抵顶债务的款项，对这部分先抵顶的债务，我企业是按财税[2006]31号中的预售收入来处理还是按视同销售来处理？

　　【解答】

　　国税发[2009]31号文件第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　国税发[2006]31号：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　提示：两个文件的规定没有变化。文件中规定的视同销售应是拿完工的项目去抵顶债务才可做为视同销售处理，如果您企业用完工一半的项目去抵顶债务之后，该项目转移到债权人方，不再与本企业有任何关系可视同销售处理。 如果您企业先进行抵顶债务，可视为预售，完工后再清算抵顶的债务，按视同售不动产处理。