2013注评考试《建筑工程评估基础》预习：使用年限法

　　第十章　建筑物的损耗价

　　知识点三：使用年限法

　　使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法。基本计算公式为：

　　d＝（1-R）t／N×100%

　　D＝C·d

　　式中：

　　d——建筑物损耗率；

　　D——建筑物的损耗；

　　R——预计的建筑物的残值率；

　　t——建筑物已使用年限；

　　N——建筑物的耐用年限；

　　C——建筑物的重置价格。

　　（一）建筑物的耐用年限

　　建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。

　　《房地产估价规范》给出的各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：

　　（1）钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；

　　（2）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；

　　（3）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

　　（4）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

　　（5）砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

　　（6）砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

　　（7）砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

　　（8）简易结构：10年。

　　在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致。根据《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）的规定，当建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致时，按下列方法处理：

　　（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；

　　（2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗；

　　（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗（根据《物权法》，应考虑住宅用途建筑物的土地使用权的自动续期）；

　　（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗；

　　（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。

　　（二）建筑物已使用年限

　　建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。

　　（三）建筑物成新率的确定

　　成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：

　　q＝1-d＝[1-（1-R）t／N]×100%

　　当R＝0时，q＝（1-t／N）×100%＝n／N×100%，式中n代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。

　　因此，利用成新率求取建筑物的现值为：

　　V＝C·q

　　通过前述公式得到的损耗率、成新率是综合考虑了有形损耗和无形损耗的综合损耗。

　　在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。