2013注评考试《建筑工程评估基础》预习:使用年限法

2013-03-13 14:55来源:正保会计网校

  第十章 建筑物的损耗价

  知识点三:使用年限法

  使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法。基本计算公式为:

  d=(1-R)t/N×100%

  D=C·d

  式中:

  d——建筑物损耗率;

  D——建筑物的损耗;

  R——预计的建筑物的残值率;

  t——建筑物已使用年限;

  N——建筑物的耐用年限;

  C——建筑物的重置价格。

  (一)建筑物的耐用年限

  建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命,前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数,后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。

  《房地产估价规范》给出的各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下:

  (1)钢结构:生产用房70年,受腐蚀的生产用房50年,非生产用房80年;

  (2)钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构等):生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年;

  (3)砖混结构一等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

  (4)砖混结构二等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

  (5)砖木结构一等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

  (6)砖木结构二等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

  (7)砖木结构三等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

  (8)简易结构:10年。

  在实际评估中,由于土地是有限期的土地使用权,建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致。根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定,当建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致时,按下列方法处理:

  (1)建筑物的建设期不计入耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;

  (2)建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限计算损耗;

  (3)建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算损耗(根据《物权法》,应考虑住宅用途建筑物的土地使用权的自动续期);

  (4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而结束时,应按建筑物耐用年限计算损耗;

  (5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。

  (二)建筑物已使用年限

  建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。当建筑物的维护保养正常时,有效使用年限和实际使用年限相当;当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的,有效使用年限短于实际使用年限。在评估中所指使用年限为有效使用年限,有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。

  (三)建筑物成新率的确定

  成新率可在计算出损耗率的基础上得到,即:

  q=1-d=[1-(1-R)t/N]×100%

  当R=0时,q=(1-t/N)×100%=n/N×100%,式中n代表建筑物剩余使用年限,指可预见的实际尚可使用年限。

  因此,利用成新率求取建筑物的现值为:

  V=C·q

  通过前述公式得到的损耗率、成新率是综合考虑了有形损耗和无形损耗的综合损耗。

  在损耗率计算过程中,主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算,同时分别测算各部分的损耗值,加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。  

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