《中级会计实务》第四章投资性房地产知识要点
2009年教材第六十八页：主要内容包括4个方面
一、投资性房地产的范围
掌握：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
注意：
1．已出租的土地使用权
①是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
②企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
③对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
④已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时闲置但继续用于出租的，仍作为投资新房子产。
2．持有并准备增值后转让的土地使用权
①按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产闲置土地：土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批转用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。批准书颁发之日起满1年未动工的，或已开工但开工面积不足总面积1/3或已投资额不足总投资额25%的且未批准中止连续满1年的认定为闲置土地。
②房地产开发企业持有并准备增值后出售的房屋不属于投资性房地产，作为存货处理。
3．已出租的建筑物
①是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
②已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也视为投资性房地产空置建筑物：是指企业新购入，自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。（尚未开发完工的不属于空置建筑物，不属于投资性房地产）
③企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
不属于投资性房地产的项目：
1．自用房地产
2．作为存货的房地产：作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地；具有存货性质的房地产不属于投资性房地产，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。
二、投资性房地产的确认和计量
掌握：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
注意：①成本计量模式：
1．计提折旧或摊销
借：其他业务收入
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2．取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
3．存在减值，确认减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备（不得转回）
②公允价值模式：
1．不计提折旧或摊销
2．取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
主营业务收入（主营业务的话）
3．确定公允价值变动
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
③成本模式转为公允价值模式：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，考虑所得税影响后，调整期初留存收益（未分配利润）。
借：投资性房地产—成本（公允入账）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面）
递延所得税负债 （公允—账面）×25%
盈余公积
利润分配—未分配利润
④已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
三、投资性房地产的转换
四、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）
注意：①成本计量模式：
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
②公允价值模式：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动
借：公允价值变动损益（公允价值变动形成的变动损益）
贷：其他业务成本
借：资本公积—其他资本公积（转换形成的资本公积）
贷：其他业务成
作者：正保会计网校论坛版主 天道酬勤—会计人
