2011《中级会计实务》第十四章收入知识点总结六
（九）房地产销售（了解）
房地产销售——是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。房地产销售与一般的商品销售类似，应按销售商品收入的确认条件确认收入。
（十）具有融资性质的分期收款销售商品的处理
合同或协议明确规定销售商品需要延期收取价款，如分期收款销售商品，实质上具有融资性质的——应当按照应收的合同或协议价款的公允价值（通常为合同或协议价款的现值）确定销售商品收入金额。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的摊销金额，计入当期损益（冲减财务费用）。
会计实务中，基于重要性原则，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，若采用实际利率法进行摊销与采用直线法进行摊销结果相差不大的——也可以采用直线法进行摊销。基本会计处理如下：
借：长期应收款 （应收合同或协议价款）
银行存款 （收取的增值税）
贷：主营业务收入 （应收合同或协议价款的公允价值）
未实现融资收益 （差额）
应交税费——应交增值税（销项税额）
【考题解析·单选题】（2007年）2007年1月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司销售大型商品一套，合同规定不含增值税的销售价格为900万元，分二次于每年12月31日等额收取，假定在现销方式下，该商品不含增值税的销售价格为810万元，不考虑其他因素，甲公司2007年应确认的销售收入为（ ）万元。
A.270 B.300
C.810 D.900
【正确答案】C
【答案解析】根据企业会计准则规定，合同或协议明确规定销售商品需要延期收取价款，如分期收款销售商品，实质上具有融资性质的——应当按照应收的合同或协议价款的公允价值（通常为合同或协议价款的现值或现销价格）确定销售商品收入金额。
（十一）售后回购
售后回购——是指销售商品的同时，销售方同意日后再将同样的商品买回的销售方式。通常情况下，在售后回购交易下其会计处理原则如下：
（1）不应确认销售商品收入，收到的款项应确认为负债；
（2）回购价格大于原售价的差额，企业应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。
（3）有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品收入确认条件的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。
【例题·计算分析题】甲公司2009年2月1日，与C公司签订合同，向C公司销售商品一批。该批商品的销售价格为500万元（不含增值税），增值税税率为17%，实际成本为440万元。商品已发出，款项已收到。该合同同时规定，甲公司应在2009年9月30日以540万元（不含增值税额）将该批商品回购。
要求：编制甲公司的有关会计分录。
甲公司有关会计处理如下：
（1）发出商品时：
借：银行存款 5 850 000
贷：其他应付款 5 000 000
应交税费——应交增值税（销项税额） 850 000
借：发出商品 4 400 000
贷：库存商品 4 400 000
（2）2月28日（以后每月末）将回购价大于售价的差额按月计提利息：
借：财务费用 50 000 [（5 400 000－5 000 000）÷8＝50 000]
贷：其他应付款 50 000
（3）9月30日回购该批商品时：
借：其他应付款 5 400 000
应交税费——应交增值税（进项税额） 918 000
贷：银行存款 6 318 000
借：库存商品 4 400 000
贷：发出商品 4 400 000
（十二）售后租回
售后租回——是指销售商品的同时，销售方同意日后再租回所售商品的销售方式。
在这种销售方式下，大多数情况属于融资交易，企业不应确认销售商品收入，收到的款项应确认为负债，售价与资产账面价值之间的差额应分别以下情况处理：
1.售后租回交易形成融资租赁
（1）卖方（承租人）出售资产时——不确认收益。
（2）将售价与资产账面价值的差额——计入“递延收益――未实现售后租回损益”科目。
（3）将“未实现售后租回损益”在折旧期内——按与该项租赁资产所采用的折旧率相同的比例进行分摊，调整各期的折旧费用。
2.售后租回交易形成经营租赁
（1）有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的——售价与资产账面价值的差额，应当计入当期损益。
（2）售后租回交易不是按照公允价值达成的情况下：
①售价低于公允价值的——应确认当期损益，如果损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿的，应将其递延，并按与租金费用确认相一致的方法分摊于预计的资产使用期限内。
②售价高于公允价值的——其高出公允价值的部分应予递延，并在预计的资产使用期限内摊销。售后租回资产公允价值与账面价值的差额确认为当期损益。
