【科普帖】带您了解买房卖房税收小常识

来源：上海税务 2020-07-20

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亲们，遇上买卖房屋大家是否也会有涉税问号呢？

确实，生活中买卖房子对于很多人来说是一件大事，因为不常碰到，所以对交易中的各类政策难免陌生。今天就让申税小微带您了解房产交易过程中各种各样的税收小知识提问。

问：房产交易过程中都会涉及到哪些税收呢？

答：这里的房产交易主要是指个人住宅交易，个人购买住宅主要涉及契税和个人住房房产税，个人出售住宅主要涉及增值税、增值税附加税费和个人所得税。

问：那么个人出售住宅的交易过程中税款具体如何计算呢？

答：个人出售住宅交易过程中，卖方需缴纳增值税、增值税附加税费和个人所得税。

关于普通住房和非普通住房：首先请大家了解一个概念：上海市住宅按面积、价格等标准分为普通住房和非普通住房。

普通住房标准以下条件需同时满足① 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；② 单套建筑面积在140平方米以下；③ 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

关于增值税

注意

个人转让购买的不动产，增值税征收率为5%，计算公式可分为以下几种情形：

①个人将购买不足2年的住房对外销售的，“全额”征收增值税，增值税应纳税额=房屋价格（不含税）×5%。

②个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，“差额”征收增值税，增值税应纳税额=销售收入减去购买房屋的价款的差额（不含税）×5%。

③个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

关于增值税附加税费

注意

包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。

①城市维护建设税：增值税税额×税率，税率有7%、5%、1%三档，具体根据房地产所在地确定；

②教育费附加：增值税税额×费率，费率为3%；

③地方教育费附加：增值税税额×费率，费率为2%。注：2021年12月31日前，个人出售住宅增值税附加税费享受减半征收政策。

关于个人所得税

注意

计算方法可分为以下几种情形：

①个人出售自有住房，收入额减除原值和合理费用的差额×20%；

②对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即个人所得税税额=住房转让收入×核定征收率。本市核定征收率为1%（普通住房）或2%（非普通住房）；

③对个人转让自用5年以上、且为家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。

问：那么个人购买住宅的交易过程中税款具体如何计算呢？

答：个人购买住宅的交易过程中，购房人需缴纳契税。

关于契税

契税应纳税额=房屋价格（不含增值税）×税率。上海市房产交易契税税率为3%，如果该住房为购房人家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在上海市的唯一住房，则契税优惠税率为1%（房屋面积90平米及以下）或1.5%（90平米以上）。

问：除了交易税收外，购买住房还有哪些需要缴纳的税收呢？

答：个人住房房产税。购房合同网上备案时间在2011年1月28日（含）后且为上海市居民家庭二套及以上住房或非上海市居民家庭新购住房的，是个人住房房产税的征收对象。

房产税计算公式如下：年应纳房产税税额（元）＝新购住房应征税面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。税率为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。新购住房应征税面积由税务机关结合家庭已有住房情况进行认定。

关于个人住房房产税

注意

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定：新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。第五条规定：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述上海市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。结合上述规定，各年度适用0.4%税率的条件详见下表：

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