房地产企业资金投资运作几大阶段，赶快收好~

房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段:

1、前期准备阶段

前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。前期准备阶段的特点如下:

1)开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。

2)房地产开发企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权，而房地产开发企业在开工前，要通过政府的立项审批和规划审批。

3)用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批，取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。

2、建设施工阶段

在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案下通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。建设施工阶段的特点如下:

1)开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。

2)开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后，开发产品才可上市交易。

3、销售或自持阶段

对于销售物业模式，是指房地产开发企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，是指房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式,取得租金或经营收入。

销售阶段的特点:

1)销售分为预售和现房销售两个阶段。

预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。

现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

2)商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。

3)产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣I验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。

自持阶段的特点:

一般情况下，房地产开发企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。房地产开发企业持有物业的特点如下:

1)为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般情况下，房地产开发企业持有的经营性物业规模较大。

2)房地产开发企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。

3)持有物业一般具有增值的特性。房地产开发企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。

4)持有物业可以产生并为房地产开发企业提供充足的现金流。

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