房地产企业成本对象如何确定？

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。房地产企业的成本对象应该如何确定呢？

一、计税成本对象的确定原则（国税发2009 31号文）

（1）可否销售原则

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（2）分类归集原则

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（3）功能区分原则

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（4）定价差异原则

开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（5）成本差异原则

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（6）权益区分原则

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

二、成本对象的具体操作

（1）单体开发项目、一般以每一独立编制设计预算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象；

（2）成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象；

（3）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近且由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象；

（4）开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象；

（5）同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；

（6）同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象；

（7）独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应先单独作为成本核算对象；

（8）只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。

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