关注！实施新收入准则后，房地产企业销售收入的税会差异有哪些？

新《企业会计准则第14号——收入》要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。同时，允许企业提前执行。

新收入准则做了重大修改。老准则在收入确认上强调“风险报酬转移”，而新收入准则强调“控制权转移”。房地产行业的收入确认有其行业特殊性，除现房销售以外，广泛采用的预售模式明显导致了控制权转移与风险报酬转移的时点不一致。

新收入准则构建一个“五步法”收入确认新模型，即：（1）识别合同；（2）识别履约义务；（3）确认交易价格；（4）分摊交易价格；（5）确认收入。

对于房地产开发企业而言：

采用新收入准则的影响主要是开发项目收入确认原则由原来的交付物业所有权特定时点一次性确认收入，更改为需要根据合同条款判断是采用按照履约进度确认收入还是在交付物业所有权特定时点一次性确认收入。

如果客户与企业签订了指定在建单元的约束力的销售合同，客户支付的不可退还的保证金，并且在房屋单元的建造过程中按条款支付进度款，如果客户因企业不履行义务之外的原因终止合同，企业有权就截至目前已完成的工作获得合同规定的所有已承诺对价。

这种情况下房地产开发企业就应该按照履约进度确认收入。

根据国税发〔2009〕31号文第九条规定：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

如果房地产开发项目不符合按照履约进度确认收入的条件，其税会差异的确认调整应与原来的政策一致。

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