面试房地产行业的财务看过来，五个问题，预热一下！

房地产行业，由于账务处理特殊、涉及税种较多、税负较重、风险较大，再加上收入较难隐瞒， 所以房地产行业财务岗位通常门槛高。如果没有相关行业经验，怎么办？ 提前学习房地产行业账务处理，并准备房地产行业相关税务知识。先来看看这五个问题，预热一下吧！

1.房地产开发企业跨县市开发房地产，预缴税款是在房地产所在地还是在机构所在地？

答：在房产所在地预交，回机构所在地申报清缴。

2.房地产开发企自行开发房地产项目和自建不动产有什么区别？投资性房地产和非投资性房地产的区别又是什么？

房地产开发企业自行开发的房地产项目是企业的存货，是拿来卖的，而自建不动产一般是自已用的，要么出租，要么自用，作为固定资产，或投资性房地产核算。

投资性房地产的持有目的是为了投资，如出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。非投资性房地产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算；非投资性房地产只能采用成本模式核算。两者区分很明显，投资性房地产持有的目的是为了投资，而不是自己生产经营使用。

3.房地产公司自行开发的房地产老项目，这里的老项目指的是什么？

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

4.房地产企业一般纳税人的销售额如何计算？

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

5.房地产企业土地增值税如何计算？

房地产企业土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据。

增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。扣除项目金额，主要包括：　

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税采用四级超率累进税率计算 ，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率 30% ，速算扣除率0；

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 ，适用税率40%， 速算扣除率 5%；

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分适用税率 50%，速算扣除率 15%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率 60% ，速算扣除率 35%。

土地增值税应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

（本文由正保会计网校老师胡雪飞原创，如有转载请标明来源）

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