房地产企业不同开发阶段涉及的税务操作！会计必看！
房地产企业每个阶段都有不同的事项及不同的税务，那今天就给大家讲解下房地产企业不同阶段的税务操作吧！
（一）企业设立
企业设立阶段，主要涉及的是资金账簿印花税
根据《印花税暂行条例》及印花税税率表的规定，在作为应纳税凭证营业的帐簿中，记载资金的帐簿应当按实收资本与资本公积两项的合计金额的万分之五贴花。
应纳税额=实收资本与资本公积的账载金额×适用税率（万分之五）
财政部税务总局2018年5月3日发布的印花税减半征收政策：
自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。
思考：
新成立公司，股东出资到位前要不要缴纳印花税？
出资到位前，股东借款给公司，要不要缴纳印花税？
关于资金账簿印花税问题的总结：
1.记载资金的帐簿的印花税，按记载在“实收资本”和“资本公积”中的金额万分之五缴税。
2.注册资本是《公司法》上的法律概念，“实收资本”和“资本公积”是会计上的概念。
3.税法表述的“实收资本、资本公积“ 更类似法律上“实缴资本（股本）”。
4.大多公司，都实行认缴制，所以初始时非实缴到位，注册资本大于实缴资本。随着时间的推移，会逐步到位，注册资本最终将等于实缴资本（会计上的“实收资本”和“资本公积”），印花税也最终“缴满”。
5.部分行业（如金融保险、证券基金）或募集设立股份有限公司的注册资本要求实缴，初始时注册资本等于实缴资本（会计上的“实收资本”和“资本公积”），此时就需一步到位缴足印花税。
6.注册资金到位在2018年5月1日前的，不享受印花税税率优惠。
印花税基本涉税规定：
印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税（双向）
1.购销合同 0.03%
2.加工承榄合同 0.05%
3.建设工程勘察设计合同 0.05%
4.建筑安装工程承包合同 0.03%
5.财产租赁合同 0.1%
6.货物运输合同 0.05%
7.仓储保管合同 0.1%
8.借款合同 0.005% （限于金融机构，与个人、私募基金的借款合同不贴花）
9.财产保险合同 0.1%
10.技术合同 0.03%（一般的法律、会计、审计等咨询不属于技术咨询，不贴花）
11.产权转移书据 0.05%（含土地使用权出让/转让合同、商品房销售合同）
12.营业帐簿
13.权利许可证照
包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证
14.电子应税凭证
应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
展望——印花税法（征求意见稿）
税率和计税依据的变化：
加工承揽合同、建设工程勘察设计合同和货物运输合同的印花税税率由万分之五降到万分之三。
明确计税依据不包括增值税税款；但合同中价款或者报酬与增值税税款未分开列明的，按照合计金额确定。
明确应税营业账簿的计税依据为营业账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额。消除了对于股本是否缴纳印花税的争议。同时对于征纳双方争论最激烈的合伙企业和个人独资企业的投资资本是否征收印花税，有了定论。在实际财务核算中合伙企业、个人独资企业投资资本一般使用“合伙人资本”、“实收基金”，则不属于纳印花税的征税范畴。诸如湖北、深圳、厦门、福建、芜湖、广州，税务机关则要改换主张，转为不征收印花税了。
免税规定：
金融机构与小型微型企业订立的借款合同，免征印花税；
申报方式的变化：
申报方式由主要的传统的贴印花税票划销的方式改为按期（季、年）和按次申报纳税方式，不再采用贴花划销的方式。证券交易印花税采取由证券登记结算机构代扣代缴方式。
（二）获取土地
开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税、耕地占用税。
1.契税
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）
2.印花税
房地产开发获取土地环节涉及的印花税及处理方式：
（1）通过招拍挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。
与其他单位或者个人签订土地使用权转让合同，参照土地出让合同缴纳印花税。
（2）通过接受投资方式拥有土地，依“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税，股权投资合作协议无需贴花。（实务中也有税务机关要求先按产权转移书据贴花，后按照营业账簿税目贴花情况，需先和主管税务机关沟通）。取得土地使用证时按件贴花5元。
（3）通过“收购股权”方式拥有土地，按“产权转移书据”税目，按股权转让合同成交价格的万分之五贴花。
（4）通过“兼并分立”方式拥有土地，新启用资金账簿记载的资金：
凡原已贴花的部分可不再贴花
未贴花的部分及以后新增加的资金按规定贴花
原拥有土地企业存续的，土地使用证不更换，不贴花
原拥有土地企业注销的，土地使用证更换，贴花5元
3.耕地占用税（已正式立法）
《中华人民共和国耕地占用税法》，自2019年9月1日起施行。
耕地占用税，是对在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。
其中，耕地，是指用于种植农作物的土地。
对占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，依照《耕地占用税法》规定征收耕地占用税。
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额。
耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起三十日内向主管税务机关申报缴纳耕地占用税。
免税规定：……
（注意耕地占用税与土地使用税的衔接）
（三）开发建设
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。
1.土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
注：
起缴时间为实际交付或合同约定交付土地的时间。
停缴时间规定不一，有的地方规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，也有其他地区规定交房后停缴，实际操作中注意当地规定。
2.印花税
常用的合同如下：
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.05%＋建筑安装工程承包合同金额×0.03%＋借款合同金额×0.005%
（1）签订的测绘合同，适用“加工承揽合同”税目，按测绘费用的万分之五贴花。
（2）与勘探设计院签订的勘探、设计合同及境外设计公司签订的设计合同，适用“建筑工程勘探设计合同”税目，按万分之五贴花，境外设计费无扣缴印花税法定义务。
（3）与检测机构签订的合同，是以常规手段进行标准化测试不属于技术服务合同，不缴纳印花税。如工程监理、环境监测、消防检测等。
（4）与建筑公司签订的建筑、安装、装饰、其他工程合同，适用“建筑安装工程承包合同”税目，按万分之三贴花。
（5）若购销合同单独列明增值税的，以不含税购销金额作为印花税计税基数。
（6）与供电公司签订的供电协议，不缴纳印花税。
（7）电梯维修合同，按“加工承揽合同”缴纳印花税。
（8）因工程内容变更签订的补充协议，若不涉及合同金额无需缴纳印花税，若涉及增加合同金额，则仅针对增加部分缴纳印花税。工程竣工结算后增减的结算金额，不再补缴或退还印花税。
（9）应税合同签约主体发生变更，应重新申报缴纳印花税。
（10）与中介机构签订的工程造价咨询服务合同，不征收印花税
（四）销售转让
取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1.增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
注：对房开企业来讲，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。
2.城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。
3.土地增值税（预缴）
预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率
预征率：住宅一般为2%，非住宅一般为3%或者4%，具体按照地方政府规定。
4.印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×0.05%
（1）媒体广告、户外广告和印刷合同，适用“加工承揽合同”税目，按万分之五贴花。
（2）租赁合同，适用“租赁合同”税目，按千分之一贴花。与个人签订住房租赁合同，个人暂免缴纳印花税。租金贴花金额小于1角免贴花，大于1角小于1元按1元贴花。
（3）商品房预售/销售合同，适用“产权转移书据”税目，按万分之五税率贴花，因面积差异项目公司补收楼款或退款，不需要再补交或退还印花税。如发生业务退房，项目公司不能申请退还印花税，也不能抵扣其他销售合同产生的印花税。
（4）个人销售或购买住房暂免征收印花税，但取得房屋产权证时按“权利许可证照”税目缴纳印花税。
5.企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号
（五）后期运营
房产税：
房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在纳税人自愿的原则下，经申请，纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。
公司的房产税分为两种计税方法：
1.从价计征房产税
1)从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
2)房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。
2.从租计征房产税
1)从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。
2)房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。
另外，房产若用于出租，则涉及经营业务的增值税、企业所得税、印花税等
（六）清盘结算
土地增值税清算
项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额
清盘阶段如涉及资产处置，需按照税法要求缴纳相关增值税及附加、企业所得税。
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