【案例讲解】租金增值税、所得税、会计处理的差异问题处理！
租金增值税、所得税、会计处理您知道它们之间有什么差异吗？快来一起看下吧！
例：甲公司2020年1月1日以一年收取106万租金出租办公楼给乙方，合同约定3月31号之前给付全年的房屋租金。但是乙方没有按时给付。
1.增值税:国税2011年第40号：销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
①一般规定：
依据《增值税暂行条例实施细则》规定：采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；
销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；其中，收讫销售款项，是指纳税人发生应税行为过程中或者完成后收到款项。按照收讫销售款项确认应税行为纳税义务发生时间的，应以发生应税行为为前提。
②特殊规定:
财税2016年36号文件第45条规定：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。租金增值税纳税时间并没有要求以发生应税行为为（提供租赁服务为）前提，可见是一种特殊规定。
企业出租不动产，与对方签订合同规定1月31号之前给付半年的房屋租金，不属于采取预收款方式提供服务，而应按照财税(2016)36号,附件1第四十五条： 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天（这是特殊规定，注：建筑服务已经修改为提供服务后）。
③本例中，甲公司与乙方签订了书面合同且书面合同确定了付款日期为3月31日，应按3月31日付款日期的当天确认纳税义务发生时间。
2.何时开发票：基本原则：纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。政策依据为税总货便函〔2017〕127号规定：纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。因此，甲公司应当在3月31日开具增值税发票。
3.会计处理:甲公司2020年1月1日出租房子，应按照权责发生制每月月末计提租金收入，会计上按时段法均匀确认收入，一月会计处理如下:
借:应收账款 106
贷:主营业务收入 100
应交税费—待转销项税额 6
4.企业所得税:
①一般原则依据国税函〔2008〕875号文件规定：收入确认条件：
（一）销售合同已签，企业已将商品所有权上风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所 有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控 制；
（三）收入的金额能够可靠地计 量；
（四）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
②但是租金比较特殊。根据《企业所得税法》第六条及实施条例第十九条规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
国税函2010〕79号第一条规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。甲公司属于按照合同约定的应付租金的日期即2020年3月31付款时，确认收入。
例：甲公司2020年1月1日以一年收取106万租金出租办公楼给乙方，合同约定3月31号之前给付全年的房屋租金。但是乙方没有按时给付。
1.增值税:国税2011年第40号：销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
①一般规定：
依据《增值税暂行条例实施细则》规定：采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；
其中，收讫销售款项，是指纳税人发生应税行为过程中或者完成后收到款项。按照收讫销售款项确认应税行为纳税义务发生时间的，应以发生应税行为为前提。
②特殊规定:
财税2016年36号文件第45条规定：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。租金增值税纳税时间并没有要求以发生应税行为为（提供租赁服务为）前提，可见是一种特殊规定。
企业出租不动产，与对方签订合同规定1月31号之前给付半年的房屋租金，不属于采取预收款方式提供服务，而应按照财税(2016)36号,附件1第四十五条： 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天（这是特殊规定，注：建筑服务已经修改为提供服务后）。
③本例中，甲公司与乙方签订了书面合同且书面合同确定了付款日期为3月31日，应按3月31日付款日期的当天确认纳税义务发生时间。
2.何时开发票：基本原则：纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。政策依据为税总货便函〔2017〕127号规定：纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。因此，甲公司应当在3月31日开具增值税发票。
3.会计处理:甲公司2020年1月1日出租房子，应按照权责发生制每月月末计提租金收入，会计上按时段法均匀确认收入，一月会计处理如下:
借:应收账款 106
贷:主营业务收入 100
应交税费—待转销项税额 6
4.企业所得税:
①一般原则依据国税函〔2008〕875号文件规定：收入确认条件：
（一）销售合同已签，企业已将商品所有权上风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所 有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控 制；
（三）收入的金额能够可靠地计 量；
（四）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
②但是租金比较特殊。根据《企业所得税法》第六条及实施条例第十九条规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
国税函2010〕79号第一条规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。甲公司属于按照合同约定的应付租金的日期即2020年3月31付款时，确认收入。
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