房地产企业预提成本和计税成本如何协调？

每个企业都会有预提成本和计税成本，但是房地产企业的这两个成本和正常的可能还不太相同。那怎么协调预提成本和计提成本呢？快来一起看下吧！

房地产企业预提成本和计税成本如何协调？

依照国税发[2009]31号文第32条，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

A房地产开发企业有一笔1亿元的建造施工合同因故只取得了6,000万元发票，则年度结转完工成本时应预提多少万元建筑安装成本呢？

【处理方案1】如果按总合同金额预提10%，预提了1,000万,

则税前扣除为6,000万+1,000万=7,000万完全符合税法的规定。

【处理方案2】

按总合同金额未取得发票预提4,000万（按照账面上已经取得发票的6,000万元，合计1亿元），不符合税法的规定。

税前扣除为7,000万【6,000万元+1亿元的10%即1,000万元】，纳税调增3,000万。

我们认为，处理方案2才能体现28号公告的第十七条的精髓。

第十七条  除发生本办法第十五条规定的情形外，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的。

在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。

【假定】他们税前扣除为4,000万，根本不进行纳税调增3000万！

他们的逻辑是这样的：房开企业在完工年度可以对无票的建安成本，先进行企业所得税全额（注意是无票全额）税前扣除，之后再去获取发票。

等到税务稽查时，如果还未取得发票，此时不必惊慌，房开企业应当自被告知之日起60日积极补开建安发票，或者取得证实其支出真实性的相关材料，这样在完工年度扣除的无票建安成本仍然是可以得到税务机关认可的。

违反了两个规定：

1）违反了第十七条的规定。

第十七条强调的是：相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除。

而这些所得税税前扣除直接按照会计上的成本扣除的情况下，意味着已经在发生年度税前全额扣除了。

2）违反了国税发[2009]31号文第32条只能扣合同总金额的10％的规定，因此房地产企业必须按照国税发[2009]31号处理房地产企业涉及到所得税处理的涉税事项。

关键点是企业取回来的4000万发票如何处理？只能在开发票那一年扣除了，那发生年度全额扣除4000万如何处理？

应该是在发生年度纳税调增3,000万，当年度该补税的补税，该缴纳滞纳金的缴纳滞纳金，如果被稽查查到的情况下，还需要承担相应的罚款。

还想学习更多财税知识吗？

快来正保会计网校-开放课堂看梁石老师讲解的案例详解房地产企业三大税种及合同控税吧！

本次课程以房地产企业的三大税种为主线，涵盖印花税等9个小税种，将日常工作中遇到的近140个疑难杂症归集起来，以问答的形式予全景式呈现，有答案解析，有政策依据。

合同控税环节，手把手教你如何签订各种合同，包括合同招标前准备工作，供应商遴选，设计合同，监理合同，包工包料/甲供材的工程施工合同，门窗施工合同，电梯施工合同，园林绿化工程合同，栏杆扶手施工合同，商品房买卖合同等10多种合同的细节要点，力求“业务，法务，税务，财务”的四“务”融合。

涉税诉讼案例环节，解析案例当中企业合同上的税务“雷区”，税务遵从恰是最好的税务风险应对。学员通过本课程学习完全可以独立完成房地产企业全盘 的财税核算，并掌握合同纳税筹划及风险管控的技巧。

同时更多实用性表格和合同模板让您拿来就用，省时省力，职场更胜一筹。只要用心，只要你致力于自己的职业指数提升，用实战带您进入晋升加薪快速通道！心动不如行动，快来一起学习吧！

点击图片即可报名