房地产开发成本项目构成与成本分配的具体方法！财务人都在看！

房地产开发企业进行经营活动的时候前期投入是十分巨大的，如果做不好成本规划处理很有可能在前期工程正在进行的时候公司就会支撑不住负债的压力导致破产，生活中这种例子很常见。

那房地产开发企业成本项目是如何构成的呢？怎么分配才是最好的呢？快来一起看下吧！

一、房地产开发成本项目构成

1.土地征用及拆迁补偿费

是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

2.前期工程费

是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

3.建筑安装工程费

是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

4.基础设施建设费

是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

5.公共配套设施费

是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。

6.开发间接费

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

7.借款费用

是指符合资本化条件的借款费用。

二、成本分配的具体方法

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）：

第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。

其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法 按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按其一成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法 按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算成本法 按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象造价的比例进行分配。

一般来讲，在满足成本分配大原则的前提下，成本分配方法是可以合理选择的，但是，税法也对几种成本的分配给予了特殊规定：

200931号文第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配。

（一）土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

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