投资性房地产的后续计量模式有哪些

投资性房地产的后续计量模式有哪些

投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

根据国际财务报告准则（IFRS）和中国会计准则（CAS），投资性房地产的后续计量主要采用两种模式：成本模式和公允价值模式。
在成本模式下，投资性房地产以取得时的成本减去累计折旧和累计减值损失后的金额进行计量。折旧方法通常采用直线法，即每年按相同金额计提折旧。公式为：期末账面价值 = 取得成本 - 累计折旧 - 累计减值损失。这种模式适用于难以可靠获取公允价值的情况。
相比之下，公允价值模式则要求企业按照资产负债表日的公允价值对投资性房地产进行计量。公允价值变动直接计入当期损益，公式为：期末账面价值 = 公允价值。采用公允价值模式的前提是能够持续可靠地获得公允价值信息。这种方式能更真实反映资产的市场价值，但也可能带来较大的波动。

选择计量模式的影响因素

企业在选择投资性房地产的后续计量模式时，需考虑多方面因素。
首先是市场的活跃程度。如果房地产市场较为成熟且透明，公允价值模式更能准确反映资产的真实价值；反之，在市场不活跃的情况下，成本模式可能是更为稳妥的选择。
其次是企业的风险管理策略。使用公允价值模式可能会导致利润表中出现较大波动，这对一些追求稳定收益的企业来说是一个挑战。因此，管理层需要评估自身风险承受能力，并据此选择合适的计量模式。
最后，监管环境也会影响计量模式的选择。不同国家和地区对于投资性房地产的会计处理规定有所不同，企业应遵循当地法律法规的要求，确保财务报表的合规性和一致性。

常见问题

如何确定投资性房地产的初始计量方式？

答：投资性房地产的初始计量一般以取得时的实际成本为准，包括购买价款、相关税费及其他直接归属于该资产的支出。对于自行建造的投资性房地产，则以其达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为入账价值。

公允价值模式下的公允价值如何确定？

答：公允价值通常通过参考活跃市场上类似资产的市场价格来确定。若无活跃市场，则可以采用估值技术，如现金流折现模型等。此外，还需考虑地理位置、物业类型、租赁合同条款等因素对公允价值的影响。

从成本模式转换为公允价值模式是否可行？

答：根据会计准则，一旦选择了某一计量模式，原则上不允许随意变更。但在特定条件下，例如首次执行新会计准则或因不可抗力导致原计量模式不再适用时，企业可以在满足一定条件后申请变更计量模式。变更时需进行全面评估，并按规定程序报批。

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