2015楼市三大看点：拐点 不动产登记 房产税

在持续一年多的低迷后，2015年楼市是否会出现回暖拐点？刚刚施行的《不动产登记暂行条例》会否对降低房价形成“倒逼”？试点多年的房产税全面铺开到底还有多远？参加全国两会的代表委员就这些问题展开了热议。

2015年楼市“拐点”会否出现？

刚刚过去的2月，北京二手房成交价格连续5个月上涨。国家统计局公布的“1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，也一改过去“跌跌不休”的态势。全国房价步入2015年后开始显现止跌迹象，特别是一线城市整体房价率先出现反弹。种种因素，是否意味着楼市已进入回暖通道？对此，两会代表委员普遍持谨慎态度。

“2015年楼市总体看较之2014年有所好转，特别是北上广深一线城市随着多重利好因素刺激，楼市因刚需会有一个短暂的区域性回暖。一些环境较好、空气清新的省份，房价也可能企稳回升。”全国政协委员、海南奥林匹克花园有限公司董事长冯川建说，“总体看，楼市整体大幅上涨的可能性不大，但大跌的可能性也不大。”

全国政协委员、星河湾集团董事长黄文仔则表示，今年房价依然不乐观，楼市想再回到2年前的高增长时代已无可能。不过再想房价下降有可能会失望，二三线城市则肯定有下行压力。

截至2015年1月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27121万平方米，环比下降0．7％。库存在连续11月的上涨后首现下降。

全国政协委员、大连市工商联主席马世侠表示，2015年楼市主旋律依然是去库存。随着市场去库存速度的加快，房地产企业降价促销、以价换量开始减弱，房价企稳回升的可能性会有所增加。一线与二三线城市的市场分化将进一步加剧，前者因大量刚需，房价难下跌，后者估计相当一段时间都难以回暖。

不动产登记能否“倒逼”房价下调？

3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》，给广大公众带来了促进房产反腐、“倒逼”房价下调等诸多期待。对此，全国政协委员、中国银行监事梅兴保认为，不动产登记把原属不同部门监管的财产登记予以统一，对房产投机和房产腐败势必有抑制作用，短期内确实对房市有一定影响。但房价主要还是由供求、预期等因素决定，因此长期看很难“倒逼”房价下调。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦告诉记者，不动产登记正式出台前夕，局部地区确实出现了抛售案例，在一定程度上影响市场预期，二手房的出售数量也有所增加，但是未来对房价的实质性影响仍然有限。

冯川建说，过去一直对每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，直接导致房产成为过去十年财产的主要藏匿形式。进行不动产登记后，多套房产持有者会将一些房源投入市场，一些竞争优势不明显的楼盘和项目会受到一些冲击。但是仅仅靠不动产登记就会推动房价大幅下跌也不太现实。

代表委员们一致认为，不动产条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。制定调控政策不仅缺乏基础，而且容易发生偏差。从这个意义上讲，不动产登记对促进房价调控至合理区间还是有很大积极作用。

房产税会否在2015年推出？

房产税在上海、重庆等地试点已4年多，至今迟迟未有进展，全面开征房产税到底还有多远？记者采访的多名代表委员均认为，2015年房产税出台的可能性很小。

据全国人大代表、全国人大财经委副主任委员郝如玉介绍，目前针对房产税的立法还没有形成一致的方案，因此房产税的推出肯定尚需时日。“目前争议的焦点在于房产税的定位。社会各界对于房产税赋予了太多的功能，寄予了太多的期待，例如反腐、降低空置率等。一个税种承担不了这么多的功能。”郝如玉说。

郝如玉表示，当前不倾向用全国的数据来征收房地产税。由于房产税是地方税，征收也是用来充实地方财政，倾向于以省为单位征收，因此只要本省内部统筹协调即可。不动产登记并不是为了推进房产税做准备，有没有跨省的不动产登记、房产信息是否全国联网，与对房产税的出台都没有必然联系。

对于房产税开征的具体方式，代表委员们则意见不一。黄文仔认为，房产税应从比较低的税率开始征收，而且应该按照人头统筹考虑，如果只对新增房屋收税不公平。梅兴保则建议，一般家庭自有住房和有多套房的家庭应该区别对待，不能一刀切，要因地制宜。

在郝如玉看来，如果按照“首套免税、二套优惠、三套征税”的做法，将会对居民的行为和心理产生不良导向。但按人均面积征收也存在缺点，对于在全国多地有住房的人，如何平衡一线城市和三四线城市的征收标准也是问题。

郝如玉表示，房产税要兼顾公平，但如果每套房屋都征收也不现实。“个人倾向于小切口的改革，针对少部分人征收。”她说。

确保楼市健康走向 要根治“捂地囤地病”

经济进入新常态，楼市走向依旧牵动百姓的心——2015年房价到底是涨还是跌？中国楼市何时告别暴涨暴跌实现健康合理发展？

从参加两会的代表委员的口中，有一个信号非常明确，那就是要确保楼市健康走向，未来房地产调控还是得多在土地上做文章，挤出政府和企业手中的闲置用地，以增加实际土地供给，真正根治好“捂地、囤地病”。

前些年房地产调控的着力点始终在需求方面。从控制家庭购房数量、限制外地人购房，到上调首付比例、提高二套房贷利率等，都是在消费者这头加以抑制。作为一种打压过高房价的硬措施，这么做短期内肯定会挤出过度投资和投机需求，有利于房价降温。但是如果将限购作为唯一手段并且持续使用数年，恐怕不仅会误伤部分合理的购房需求，也不利于房地产整体健康发展。

与少数购房者的过度投资、投机相比，一些地方政府和房企“捂地”甚至故意推高地价，才是真正该治的“病”。

该开发的不开发，建房的没建房，最终导致供求关系不平衡，房价自然很难走向合理轨道。

坚持盘活存量，强化土地供后监管，加大闲置土地处置力度，是正在参加两会的不少代表委员的建议，也是调控房价的关键所在。2014年国家土地督察机构已经清理出批而未供土地1300万亩、闲置土地100万亩，不妨从这入手，该查的查，该罚的罚，该建的建。真正将这些闲置土地用到实处，楼市才可能避免再次上演“疯狂的房价”。