不动产经营租赁如何缴纳增值税
上周有学员询问不动产经营租赁如何缴纳增值税，那么今天我们就来一起学习一下不动产经营租赁中一般纳税人和小规模纳税人都是如何缴纳增值税的吧，以下总结来自正保会计网校财税大咖王老师。
一、税率
（一）一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%。
（二）小规模纳税人
（1）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
（3）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
（4）其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
二、预缴税款和纳税申报
（一）一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
应预缴税款计算公式：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
应预缴税款计算公式：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
（二）小规模纳税人
（1）单位和个体工商户出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
除个体工商户出租住房外，应预缴税款计算公式：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
个体工商户出租住房，应预缴税款计算公式：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
（2）其他个人出租不动产，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
三、发票开具
（一）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
（二）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
（三）纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
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