个人出租住房如何缴纳税款

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016 36号）的规定，自2016年5月1日起营业税全面改征增值税，其他个人出租不动产征收增值税。

现行计征个人出租房屋税费的方式为两种：（个人可选择综合征收率计征方式或分税种计征方式计算缴纳税款）

一、 分税种计征方式：按照现行各税种政策规定，分别计算缴纳各项税费。

二、 综合征收率计征方式：

征收率分为住房与非住房两种

个人出租住房综合征收率为5%。月租金收入在31500元以上的，税务机关向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明；月租金收入在31500元（含）以下的，税务机关征收税款后，想纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。因为月收入小于9万的免增值税。

个人出租非住房房屋与租金收入在31500元以上的，综合征收率为12%税务机关向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明；月租金收入在31500元（含）以下的，综合征收率为7%。税务机关征收税款后，想纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。

说明：

1.      个人出租房屋（住房），按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额

1)       不含税销售额=租金收入/（1+5%）

2)       不含税销售额>3万元，应纳税额=不含税销售额*1.5%

3)       不含税销售额<=3万元时，应纳税额=0

2.      个人出租房屋（非住房），按照5%的征收率计算应纳税额

1)       不含税销售额=租金收入/（1+5%）

2)       不含税销售额>3万元，应纳税额=不含税销售额*5%

3)       不含税销售额<=3万元时，应纳税额=0

3.      按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税的具体方法：

每次（月）收入不超过4000元（含）的：应纳税额=[每次（月）收入-准予扣除项­800元]*10%

每次（月）收入超过4000元的：应纳税额=[每次（月）收入-准予扣除项­]*（1-20%）*10%

准予扣除项目包括：

1)       财产租赁过程中缴纳的税费（不包括本次出租缴纳的增值税）

2)       由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用：是指能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下次继续扣除，直至扣完为止。

4.      如何区分住房和非住房：

按照房本登记的房屋类型进行区分，房本的房屋类型为居住类用房如住宅、公寓的即为住房；其他类型均为非住房。

例如张三出租一套在北京的公寓，月租金为28000元，租期半年，那么按照两种不同方法应如何计税呢？

如果选择综合征收率方式，由于租金<31500元，张三应纳税款=28000*5%=1400元。

如果选择分税种方式：

不含税收入=28000/（1+5%）=26666.67元<30000元，故增值税及其附加税=0

个人所得税=26666.67*（1-20%）*10%=2133.33元

房产税=26666.67*4%=1066.67元

城镇土地使用税=0

采用分税种计算张三应纳税款=2133.33+1066.67=3200元

例如李四出租一套在北京的商铺100平米，月租金50000元，那么按照两种不同方法应如何计税呢？

如果选择综合征收率方式，由于租金>31500元，李四应纳税款=50000*12%=6000元

如果选择分税种方式：

不含税收入=50000/（1+5%）=47619.05元

增值税=47619.05*5%=2380.95元

城建税=2380.95*7%=166.67元

附加税=2380.95*（3%+2%）=119.05元

房产税=47619.05*12%=5714.29元

城镇土地使用税=100*30*6/12=1500元

个人所得税=（47619.05-166.67-119.05-5714.29-1500）*（1-20%）*10%=3209.52元

采用分税种计算李四应纳税款=2380.95+166.67+119.05+5714.29+1500+3209.52=13909.4元