取得不动产分期抵扣进项税的税收解析
建筑业是支持国民经济的支柱产业之一，营改增之后，针对建筑业发布了很多财税政策，很多学员经常在财税问答平台上提问关于取得不动产分期抵扣进项税的问题，正保会计网校财税专家李丹老师为大家整理了不动产分期抵扣进项税的四种情况，我们来一起学习一下这方面的知识。
一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
解析：
1、此类不动产必须在会计上作为“固定资产”或“在建工程”核算，作为其他科目核算统统不行，例如“投资性房地产”、“开发产品”、“融资租入固定资产”科目进项税额都不能分期抵扣，应进行一次性抵扣。
2、取得的不动产不仅限于购买，还包括其他形式取得的不动产。
3、明确了不动产在建工程的内容。
4、明确举例哪些不动产不适用分两年抵扣的情形，应再加上“投资性房地产”。“投资性房地产”也可以一次性抵扣进项税。
二、纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
解析：
1、只有购进货物和设计服务、建筑服务这三种形式，才需要分期抵扣。例如如果购进的是评估或监理服务，也不需要分期抵扣，应一次抵扣进项税。明确了购进购物的含义，指的是构成不动产实体的材料和设备。
2、用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，才需要分期抵扣。
三、 纳税人按照规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
解析：
取得的合法有效的增值税扣税凭证在取得的当期必须全额进行认证抵扣，再将其中的40%扣减，作为待抵扣进项税额。
四、 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
解析：勿忘40%待抵扣的进项税额于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
五、 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
解析：
不动产销售时尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额可以提前从销售当期的销项税额中抵扣。
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