楼市新政出台 首付降低 月供增加

【导读】房贷首付和营业税政策3月30日齐出，整个地产界为之欢欣鼓舞，大部分地产人的朋友圈迅速被该消息刷屏。专家们认为，未来房价企稳反弹可能性最大的城市首先是外来人口流入最多的北上广深四大一线城市。包括厦门、南京、苏州、郑州、武汉、成都、济南、南昌、合肥等部分二线城市未来房价也有望企稳反弹。

房地产商说：新政当中无论是支持改善性需求还是营业税免交期限5年改2年，受影响比较大的都是在大城市，小城市没有真正的二手房市场，改善性的需求也很少，因此所受影响很小。此次楼市新政后能否快速改善楼市基本面，关键要看配套政策和市场预期能否跟进。对于一二线城市来说，改善性需求比较旺盛，所以在目前新政下，确实会发现类似中高端物业的销售得到了改善。而这会带来销售业绩提升和现金流回笼渠道的畅通。而对于三四线城市而言，改善性物业的需求释放还是不多的，而且此类城市的住房压力相对小。所以这个时候市场提振的力度会比较弱。

房地产行业经过十年的高速增长，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场，这个过程中，大部分三四线城市由于产业发展不够，公共资源配套不足，对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大，因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

专家说：中国房地产经过多年发展后已从卖方市场转入买房市场，楼市已不再是投资的很好选择，因此未来人们投资房产也会更加谨慎。新政后对这些核心城市来说短期内肯定有利好，但要再像过去那么快速上涨已无可能。

城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移，即村镇人口主要向三四线城市人口转移，但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展，再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移，所以三四线城市的发展一直比较慢。

总体来看，未来房价企稳反弹可能性最大的城市首先是外来人口流入最多的北上广深四大一线城市。业内预计，在中央部委发布房产新政之后，接下来各个省份、主要城市的落地细则也会相继出台。包括一线城市的限购尽管不一定会完全放开，但也很可能在一些层面进行实质性的放松。