实际净收益是指不动产在特定时期内实际获得的收益，可能受到一些非正常因素的影响，比如个别租户的特殊租金优惠、业主的特殊支出等，不一定能反映不动产在正常市场条件下的盈利能力。 客观净收益则是排除了那些非正常因素，基于不动产在正常市场条件下、合理经营管理情况下能够持续获得的稳定收益。 在收益法评估不动产价值时，为了更准确地反映不动产的价值，应当采用客观净收益，因为它更具有代表性和稳定性，能够更好地预测未来的收益情况。