根据我的了解，对于房地产清算前，如果物业自营或出租，多年后将其对外销售，在进行土地增值税计算时，此物业一般被视为旧房转让，并按照相关规定进行计算。 对于清算前自营或出租的物业，其土地增值税扣除项目一般按照以下方式计算： 1.土地使用权支付金额； 2.建筑物建造成本； 3.相关税费； 4.财务费用，如利息等； 5.其他合理费用。 请注意，具体的计算方法和扣除项目可能因地区和政策而有所不同，因此最好咨询当地税务部门或相关机构以获取准确信息。 如果是在房地产清算后，将自营或出租的物业对外销售，其土地增值税扣除项目一般按照以下方式计算： 1.土地使用权支付金额； 2.建筑物建造成本； 3.相关税费。 此时，一般不包括财务费用和其他合理费用。原因是在清算后，该物业已经不属于自营或出租的物业，而是作为普通商品房进行销售。