针对盛宏房地产开发公司发生的上述业务，应该采用一般计税方法，即按照9%的增值税税率对上述业务作出会计处理。 （1）商品住宅出售： 销售商品住宅计入收入类科目，开具增值税普通发票；确定进项税额，核定已交增值税，减去销项税额，计得销售商品住宅的销售税后收入。 计入成本类科目，计入实际开发成本6200000元，计得住宅净收益763000-6200000=（-5437000） （2）写字楼出租： 出租写字楼收入核算，计入收入类科目，开具增值税专用发票；确定进项税额及有关税金，核定已交增值税，减去销项税额，计得写字楼出租的税后收入。 计入费用类科目，计入月折旧额10000元，减得毛利润10900-10000=900元 （3）代建办公楼： 竣工验收,计入收入类科目，开具增值税专用发票；确定进项税额，核定已交增值税，减去销项税额，计得代建工程价款税后收入。 计入成本类科目，计入代建工程开发成本2200000元，减得毛利润270000-2200000=（-1930000） （4）预收款方式销售住房： 销售商品住宅计入收入类科目，开具增值税普通发票；确定进项税额，核定已交增值税，减去销项税额，计得销售商品住宅的销售税后收入。 计入减免金额类科目，根据预缴款方式，计入预缴的增值税金额，金额为218000*3%=6540元。 拓展知识： 增值税一般计算方法是指税率法，借用税收征收的常用方法，按照一定税率，将应纳税额乘以税率，计算出应缴纳的增值税，从而完成税款征收，该方法有利于减少税收管理成本，促进企业和社会的发展。