业主退房收取的违约金，税务上是需要缴纳增值税的。当业主付清违约金，房企应当开具发票，确定税务缴纳金额，填写税务报表，正确申报增值税，并向国家税务机关缴纳有关税款。 此外，根据相关法规，发票金额应当与实际收取的违约金金额一致，否则会影响企业税务申报和税收征收，造成不必要的风险和缴税纠纷。另外还要注意的是，在确定所收取违约金是一笔正常应收账款，还是一笔超额收入时，应当综合考虑收取该违约金的情况、行业常规等因素，合理确定税务处理办法，以免出现重复纳税等问题。