八、案例一：房地产开发企业转让房产 　　2018年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。 　　（一）收入2000万元 　　（二）扣除 　　1.取得土地使用权所支付的金额=400万元 　　2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元 　　3.房地产开发费用=80万元，其中： 　　（1）利息支出=500*5%=25万元 　　（2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除） 　　4.税金=110万元 　　5.加计扣除=1100*20%=220万元 　　扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元 　　（三）增值额=2000-1510=490万元 　　（四）税率 　　增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30% 　　（五）税额 　　应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元 　　土地增值税纳税申报表（二） 　　（从事房地产开发的纳税人清算适用） 　　九、案例二：非房地产企业转让不动产 　　某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 　　解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是: 　　1.计算评估价格。其公式为: 　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率 　　2.汇集扣除项目金额。 　　3.计算增值率。 　　4.依据增值率确定适用税率。 　　5.依据适用税率计算应纳税额。 　　应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 　　（1）评估价格=600×70%=420（万元） 　　（2）允许扣除的税金27.5万元 　　（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元） 　　（4）增值额=500－447.5=52.5（万元） 　　（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73% 　　（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元） 　　十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法 　　王某2017年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2011年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》） 来源：言税 作者：严颖 人气：17573 时间：2019-08-05