一般来说， 房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，税务机关一般以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，是以实际交付时间为准的。 因此，在预售情况下，预售时未发生增值税纳税义务，仅仅在收到预收款需要按照3%预缴税款。而在现售情况下，是实现销售的同时也就发生了增值税纳税义务，需要按照税率计算缴纳增值税。 现售不能按照3%预缴。