一、账务处理 1. 开发阶段：成本归集至“开发成本”，费用计入“开发间接费用”并结转； 2. 预售阶段：预收款计入“合同负债”，预缴税费，交房时确认收入并结转成本； 3. 竣工交房：开发成本转“库存商品”，同步结转收支并计提税费。 二、主要税种 增值税（预售3%预缴，交房按9%/5%缴纳）、企业所得税（25%，预售按预计毛利率预缴）、土地增值税（预征+清算）、契税、印花税等。 三、土地增值税计算 应纳税额=Σ（各档次增值额×对应税率）- 扣除项目金额×速算扣除系数；增值额=应税收入-扣除项目金额，税率分30%、40%、50%、60%四档。