‌增发股份交换投资性房地产不适用非货币性资产交换准则的原因是因为这属于权益性交易。‌ 非货币性资产交换的认定主要基于交易双方主要以非货币性资产进行的交换，且一般不涉及货币性资产，或只涉及少量货币性资产。这里的非货币性资产通常包括固定资产、无形资产和长期股权投资等。然而，当企业通过增发股份来换取另一方的投资性房地产时，这种交易更多地被视为一种股权融资行为，即权益性交易，而不是基于资产的直接交换。因此，这种交易不符合非货币性资产交换的定义和条件，不适用非货币性资产交换准则进行处理‌