同学您好，举例说明 2020年12月，承租人甲公司就某栋建筑物的某一层楼与出租人乙公司签订了为期10年的租赁协议，并拥有5年的续租选择权。租赁期开始日：2021年1月1日。 有关资料如下： (1)初始租赁期内的不含税租金为每年50 000元，续租期间为每年55 000元，所有款项应于每年年初支付；实际支付时，加上按照法定税率计算的增值税税额，乙公司开具租金增值税专用发票。2021年初，乙公司开具征收率为5%的专票，租金甲公司已经支付。 (2)为获得该项租赁，甲公司发生的初始直接费用为20000元，其中,15000元为向该楼层前任租户支付的款项,5000元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金；收到的发票均为普票。 (3)作为对甲公司的激励，乙公司同意补偿甲公司5000元的佣金。 (4)在租赁期开始日，甲公司评估后认为不能合理确定将行使续租选择权，因此，将租赁期确定为10年； (5)甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年5%，该利率反映是甲公司以类似抵押条件借入期限为10年、与使用权资产等值的相同币种的借款而必须支付的利率。 甲公司为一般纳税人，租金发票的进项税额可抵扣。 分析： 1.承租人甲公司的会计处理如下： 第一步，计算租赁期开始日租赁付款额的现值，并确认租赁负债和使用权资产。 在租赁期开始日，甲公司支付第1年的租金50000元，并以剩余9年租金(每年50000元)按5%的年利率折现后的现值计量租赁负债。计算租赁付款额现值的过程如下： 剩余9期租赁付款额（不含税）=5000×9=450 000(元)； 含税租赁付款额=450 000×(1+5%)=472 500(元)；税额=450 000×5%=22 500(元)； 租赁负债=剩余9期租赁付款额的现值=50000×(P A,5%,9)=355391(元)； 未确认融资费用=剩余9期租赁付款额-剩余9期租赁付款额的现值=450 000-355 391=94 609(元); 借：使用权资产 405 391 应交税费-应交增值税（进项税额） 2 500 租赁负债——未确认融资费用 94 609 应交税费-待抵扣进项税额 22 500 贷：租赁负债——租赁付款额 472 500 银行存款(第1年的租赁付款额) 52 500 第二步，将初始直接费用计入使用权资产的初始成本。 借：使用权资产 20 000 贷：银行存款 20 000 第三步，将已收的租赁激励相关金额从使用权资产入账价值中扣除。 借：银行存款 5 000 贷：使用权资产 5 000 综上，甲公司使用权资产的初始成本为：405 391+20 000-5 000=420 391(元)