老师您好，根据您的描述，关于2022年12月房费收入28万的问题，具体税务处理如下： 1、如果在2022年12月当月进行开票，则应当按照当年的税负率计算企业所得税，如果对账单上核实的收入及应纳税收低于当月的营业收入，则可能需要退税。 2、如果在2023年1月份进行开票，则应当按照当年的税负率计算企业所得税，同时还应当缴纳增值税附加税。 总之，税务处理应当按照营业收入的实际发生时间来确定税负率，同时要注意企业所得税的税负率是否一致。 拓展知识：根据《中华人民共和国企业所得税法》，企业应税所得额按照规定划分为四个税率等级，即6%、15%、20%、25%，同时根据企业所得税税负率分阶段征收，降低对征税企业的负担。