企业对外出租房屋时，在免租期间，各项税费应如何缴纳？本文以案例形式对此进行解析。
甲企业为增值税小规模纳税人，于2022年12月将其自有商铺对外出租，并一次性预收了2023年度的租金，不含税价总计120万元。合同约定2022年12月为免租期。该商铺的原值为350万，房产税的计算基于房产原值的70%进行折算。（一）根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第十四条规定的视同销售服务。因此，2022年12月的免租期内，甲企业无需缴纳增值税。（二）根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十五条第二项规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，甲公司应于2022年12月确认增值税销售收入为120万元。此外，值得注意的是，若本案例中的出租商铺方不是公司而是自然人，那么根据国家税务总局公告2023年第1号第三条规定，自然人若采取一次性收取租金的方式出租不动产并获取租金收入，该收入可在对应的租赁期内进行平均分摊。若分摊后的月租金收入未超过10万元，则可免征增值税。（一）关于2022年12月免收的租金是否应征收企业所得税的问题：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。然而，甲企业在出租商铺时约定的免租期并不等同于无偿提供使用，因此不属于捐赠行为，也无需视同销售。所以，免租期的租金无需征收企业所得税。（二）关于预收的租金何时确认收入的问题：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，以及《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）的相关规定，若交易合同或协议中规定的租赁期限跨年度，并且租金是提前一次性支付的，出租人可根据收入与费用配比原则，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。因此，甲企业既可以选择在收取租金时的2022年12月一次性确认收入，也可以选择分期确认总计为120万元的收入。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国税发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”第四条规定：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”作为小规模纳税人，根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）规定，甲公司可以享受房产税减半征收优惠。因此，2022年12月应缴纳的房产税为3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；而2023年全年应缴纳的房产税为1200000×12%×50%=72000元。合计应缴纳的房产税为73225元。若换一种合同签订方式，即甲公司与承租方约定从2022年12月到2023年12月共13个月的房租为120万元，则合计应缴纳的房产税为1200000×12%×50%=72000元。通过对比分析可以看出，约定免租期可能会导致企业多缴纳房产税。甲企业需要依据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（国税地字〔1988〕第15号）的第四条规定来缴纳土地使用税。应纳税额的计算公式为：每平方米土地年税额÷12×占地面积。此外，根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）的规定，增值税小规模纳税人可以享受土地使用税减半征收的优惠政策。至于印花税，它是按照租赁金额的千分之一来贴花的。由于在免租期内没有产生金额，因此无需贴花。而城建税和教育费附加的计税依据是实际缴纳的消费税和增值税额。在免租期内，由于增值税免税，因此城建税和教育费附加也相应免税。
来源：小颖言税
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