「热点疑问」个人出租房屋税收知多少

近日，个人所得税法修订引发了各界热议，除了起征点的上调，房租亦将可以项附加扣除。虽然修订细则尚未出台，但我们可以想见，房租如果税前扣除，必然要取得租房发票。若未通过房产中介，而直接与房东签订租房协议，发票就需要房东去税务局申请代开。代开发票之前则需要缴纳房屋出租的相应税款。鉴于目前的房屋租赁市场，这部分税款往往是由承租人实际承担，您是否清楚要交哪些税，税款又是多少呢？

一、综合征收

在各地个人出租房屋税收征管实务中，税务机关通过采用综合征收率方式或者分税种方式缴纳个人出租不动产的税款。各地综合征收率可能存在差异，大致相当。

以北京市为例，个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类，一类是个人出租住房，一类是个人出租非住房。

个人出租住房可按5%综合征收率计征税款，应纳的税款等于含税销售额乘以5%。

对于个人出租非住房，在选择综合征收率计征方式的情况下，两档综合征收率保持不变,而在适用综合征收率的月租金收入临界点上较前有所变化。营改增后，计算税金的月租金临界点为31500元。即月租金在31500元（含）以下的适用7%的综合征收率，月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。

二、分税种征收

某些地方则采用分税种征收方式，个人房屋出租涉及增值税税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税等。

01、增值税

个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

同时，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条规定：“其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”

02、城建税及教育费附加

以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%、地方教育费附加2%计算缴纳。

03、房产税

个人出租住房，不区分用途，对于个人出租住房取得的租金收入一律减按4%的税率征收房产税。

04、个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应当按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，纳税人为出租房屋的个人，计税依据为应纳税所得额，适用税率为20%，减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得一般以个人每次取得的收入，定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。每次收入不超过4000元，定额减除费用800元；每次收入4000元以上，定率减除20%的费用。财产租赁所得以1个月内取得的收入为一次。

05、印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

06、城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

| 作者：张翀