租金收入财税处理全方位解析
咨询问题：
企业出租办公楼，2017年1月-2月是免租期，3月一次收到两年的租金，2017年应当确认多少收入？开具多少金额的发票？免租期是否要交增值税？
一、会计处理：按权责发生制确认收入
《企业会计准则第14号-收入》：
第十七条 让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）相关的经济利益很可能流入企业；
（二）收入的金额能够可靠地计量。
第十八条 企业应当分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
（一）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（二）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
二、税收规定
1、企业所得税政策
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》：第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函【2010】79号）》：第一条 关于租金收入确认问题
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
2、增值税政策
财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》：
第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
国家税务总局公告2016年第86号《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》：七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
三、业务分析
通过政策，可以了解到，企业出租资产，免租期间不交增值税。
会计上按权责发生制确认收入；
企业所得税按租赁合同约定付租金的日期确认收入；如果跨年度租赁合同、且租金提前一次收取的，可以按权责发生制分期确认收入；
增值税是在租赁过程中以收到租金、开具发票或合同约定付款日期孰先来确认收入。
2017年一次收取其后两年租金，会计上确认的租金收入为2017年度的部分；企业所得税也按2017年度应享有的部分作为计税收入；企业所得税申报收入与会计收入没有税会差异。
收到的租金要全额计算缴纳增值税，按发票管理办法，应当全额开具增值税发票。有的企业可能只就当年确认收入部分的开具发票，未开具发票的部分也要按未开票收入申报缴纳增值税，待来年开具发票时，再在未开票收入处以负数填列冲减，但以负数填报时可能无法自行填写、或者会引起税务机关的关注，需要与税务机关提前沟通。
| 作者：盛老师（正保会计网校答疑专家）
