房企缴纳的契税对企业所得税、增值税的扣除影响分析

参考《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

“五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。”

依据上述规定，房地产开发企业在拿地的时候缴纳的契税，可以计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

参考《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，同时应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

由上述规定可以看出，房地产开发企业在拿地的时候缴纳的契税，不属于“向政府部门支付的土地价款”，在计算增值税时，不可以从销售额中扣除。